Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů v Česku ke konci loňského roku vystoupala bezmála na šest procent. Hypotéky jsou tak u nás nejdražší od roku 2004. Nabídkové sazby už ale šestiprocentní hranici přesáhly. Vyplývá to z aktuálních údajů Hypomonitoru České bankovní asociace a Fincentra Hypoindexu. V letošním roce by ale úrokové sazby hypoték na bydlení už dále růst neměly. Určitou neznámou však zůstává, jak na přetrvávající vysokou inflaci bude reagovat Česká národní banka.

Obsah článku

Úrokové sazby hypoték v tomto roce

Hypoteční úvěry jsou nejdražší za posledních téměř 20 let. Průměrná úroková sazba u skutečně poskytnutých hypoték v prosinci loňského roku dosáhla 5,98 procenta. Průměrná nabídková sazba u hypotečních úvěrů se dostala ještě o pár desetin procentního bodu výše, a to na 6,34 procenta, kde setrvala i na začátku ledna.

„Sazby hypoték podle všeho kulminují. Klienti však nejsou ochotni platit takto vysoké splátky. To je patrné i z velkého rozptylu mezi nabídkovými sazbami a sazbami skutečně poskytnutých hypoték v posledních měsících, kdy se projevuje individuální cenová politika bank. S ohledem na výhled základní sazby ČNB lze citelnější pokles hypotečních sazeb očekávat spíše až v druhém pololetí letošního roku“, uvedla pro ČBA Hypomonitor Michaela Bubeníková, ředitelka odboru hypotečního financování Banky Creditas.

Také Jiří Sýkora, analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select je přesvědčen, že úrokové sazby u hypoték se v letošním roce výraznějších změn nedočkají. „U hypotečních sazeb čekáme spíše stagnaci s jen mírnými výkyvy spojenými s konkurenčním bojem bank a vyhlašováním a ukončováním různých akčních nabídek. A pokud se naplní předpověď představitelů ČNB, pak by k nějakému snížení úrokových sazeb mohlo dojít až na konci roku 2023. A s ohledem na to, že přes zimu hypoteční trh zrovna nekvete, je možné předpokládat, že toto snížení banky přenesou do hypotečních sazeb až na jaře roku 2024,“ odhadl.

Právě měnová politika České národní banky má zásadní vliv na to, jak se úrokové sazby u hypotečních úvěrů vyvíjejí. Centrální banka totiž nastavuje své základní úrokové sazby, od kterých je odvozena cena peněz na finančním trhu, tedy i úrokové sazby u bankovních produktů. Jak spořicích, tak úvěrových, včetně úvěrů na bydlení.

Z vyjádření ze strany členů bankovní rady České národní banky vyplývá, že základní úrokovou sazbu již zvyšovat nebudou. A to v případě, že nenastanou okolnosti, které by si další růst sazeb vyžádaly. Jde zejména o přetrvávání inflačních tlaků pramenících z přehřátého trhu práce a výrazného růstu nominálních mezd, případně přetrvání nákladových šoků v podobě vysokých cen zejména energií a energetických komodit. Určitým rizikem je také odpoutání inflačních očekávání směrem vzhůru, což by znamenalo, že inflace zůstane na zvýšených hodnotách po delší dobu, než řada ekonomů doposud předpokládala.

Čtěte také recenzi brokera Bitmarkets.

Zásadní a setrvalý pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů tak lze očekávat až v momentě, kdy centrální banka přistoupí ke snižování svých základních sazeb. Jenže toho se nemusíme dočkat v letošním roce a možná ani příštím roce.

Jedna z nových členek bankovní rady ČNB Karina Kubelková v nejnovějším rozhovoru pro Hospodářské noviny uvedla, že „plán je držet sazby v restriktivním pásmu“. Podle ní se jako lepší strategie jeví právě tato oproti dalšímu zvyšování sazeb a jejich následnému poměrně rychlému snižování. A zdá se, že takový názor je v současné bankovní radě ČNB většinový.

Tak či tak, dá se předpokládat, že časy mimořádně laciných hypoték jsou pryč. Podíváme-li se, jak se úrokové sazby vyvíjely v posledních letech, zdá se, že máme za sebou období nepřirozeně nízkých úrokových sazeb. Opět to vyplývá z kontextu celkového nastavení měnové politiky, kdy po finanční a následné ekonomické krizi v letech 2008 a 2009 centrální banky razantně své sazby snižovaly, aby pomohly zasaženým ekonomikám. Řada centrálních bank (včetně například Evropské centrální banky, Švýcarské národní banky a podobně) dokonce přistoupila k zavedení záporných úrokových sazeb. Tím docílily situace, kdy úrokové sazby u hypotečních úvěrů často ani nepřevýšily míru inflace, a tak dlužníci fakticky od věřitelů získávali bonus v podobě záporné reálné úrokové sazby.

Doporučujeme: recenze InvestaGo

Úrokové sazby hypoték a jejich vývoj v posledních letech

Vůbec nejnižších úrokových sazeb u hypoték bylo dosaženo v prosinci 2016, kdy průměrná sazba u nově poskytnutých hypotečních úvěrů klesla na 1,8 procenta. Pod dvěma procenty se hypoteční sazby nacházely ještě v období od listopadu 2020 do dubna 2021. Poté již začaly stoupat s tím, jak začala akcelerovat inflace a Česká národní banka reagovala zvyšováním svých základních úrokových sazeb.

V této souvislosti je třeba připomenout také postupné zpřísňování podmínek pro získávání hypotečních úvěrů, a to opět ze strany České národní banky. Jde o zavedení (a opětovné obnovení) závazných ukazatelů DTI, DSTI či LTV. Aby žadatel o hypoteční úvěr vůbec měl šanci jej získat, nesmí poměr jeho celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu (DTI – debt to income) přesáhnout hodnotu 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5). Zároveň nesmí poměr měsíční splátky všech úvěrů a čistých měsíčních příjmů žadatele (DSTI – debt service to income) přesáhnout 45 procent (u žadatelů mladších 36 let 50 procent). A konečně hodnota zastavované nemovitosti v poměru k poskytnuté hypotéce (LTV – loan to value) nesmí být vyšší než 80 procent (pro žadatele mladší 36 let 90 procent).

Co znamená „Americká hypotéka“?

Určitou alternativou ke klasické hypotéce, jak ji známe z evropských poměrů, je hypotéka americká. Má své výhody i nevýhody v porovnání s hypotékou „evropského“ typu. Americká hypotéka je úvěr, který je sice jištěný nemovitostí, není ale vázaný účelově. Zjednodušeně řečeno, dlužník může půjčené peníze použít de facto na cokoli.

Další výhodou je nižší úročení než u běžných spotřebitelských úvěrů. Půjčit si tedy peníze například na pořízení automobilu, avšak proti zástavě nemovitosti, vyjde laciněji, než kdybyste nákup vozu financovali standardním úvěrem.

Čtěte také recenzi Zetano

K nevýhodám americké hypotéky patří nižší LTV. Jestliže si hypoteční úvěr berete nikoli na účel, za kterým se hypoteční úvěry poskytují (tedy na pořízení bydlení), banka vám při stejné hodnotě zastavené nemovitosti půjčí méně než u klasické hypotéky. Typickým maximem je 70 procent odhadní ceny nemovitosti, kterou za americkou hypotéku ručíte. Další nevýhodou je naopak vyšší úroková sazba než u klasického hypotečního úvěru.

Přestože jsou v současné době hypoteční úvěry poměrně drahé, na trhu panuje velká konkurence. Hypoteční úvěry dnes poskytuje prakticky každá banka. V českém prostředí tedy neexistuje ostrá hranice mezi univerzálními a čistě hypotečními bankovními domy. Byť najdeme i takové, jejichž doménou je právě poskytování hypoték.

Úrokové sazby hypoték – Reprezentativí příklad

Průměrná výše hypotečního úvěru dosáhla v prosinci loňského roku 2,9 milionu korun. Výše měsíční splátky se tak při aktuální úrokové sazbě 5,98 procenta pohybuje od 17 349 do 24 437 korun, a to v závislosti na délce splatnosti hypotéky. Následující tabulka ukazuje, jakou výši měsíčních splátek lze očekávat právě při průměrné výši hypotéky, různých úrokových sazbách a lhůtách splatnosti.

Průměrná velikost nové hypotéky v Kč:		2 899 031
Průměrná úroková sazba v %:		2,0	3,0	4,0	5,00	5,98	7,0
		Měsíční splátka:
	15	18 656	20 020	21 444	22 925	24 437	26 057
	20	14 666	16 078	17 568	19 132	20 741	22 476
	25	12 288	13 748	15 302	16 947	18 648	20 490
	30	10 715	12 222	13 840	15 563	17 349	19 287

Srovnání nabídky hypoték u vybraných bank. Výše hypotéky 2 900 000 Kč, doba splatnosti 20 let, LTV = 80 %

Banka	Celkem zaplatím	Výsledná sazba	Měsíční splátka
Unicredit Bank	5 182 320	6.39 %	21 593
Česká spořitelna	5 328 720	6.74 %	22 203
Komerční banka	5 287 920	6.74 %	22 033
Raiffeisenbank	5 349 840	6.79 %	22 291
Hypoteční banka	5 386 320	6.89 %	22 443
Moneta Money Bank‎	5 477 280	7.09 %	22 822
Mbank	6 157 680	8.64 %	25 657

Průměrná výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů (nové obchody)