Investice do nemovitosti mohou být cenným doplňkem investičního portfolia. Nejenže je každá nemovitost zcela jedinečná, ale navíc se už nevyrábí. Nemovitosti jsou skvělým způsobem, jak zhodnotit své investice, bez ohledu na to, jakému typu investování do nemovitostí se věnujete.
Pro investory do nemovitostí existuje obrovská škála možností. Můžete se stát velmi praktickým investorem, nebo investorem s úplně volnýma rukama.
Investování do nemovitostí je v očích mnoha nových investorů vrcholem investičních úspěchů. Na rozdíl od akcií a dluhopisů lze na nemovitosti sáhnout a stát na nich bez ohledu na podmínky na trhu. Když se trh propadne, stále máte kus planety, který se nikam neztratí. Pro spoustu investorů je to určitý druh útěchy, kterou nemohou najít u jiných typů investic, které se mohou zdát éteričtější, i když jsou zajištěny velmi reálnými společnostmi.
Bohužel má spousta lidí mylnou představu, že hodnota nemovitostí může pouze růst, což je naprostá nepravda. Pokud nemovitost chátrá nebo oblast přestane být oblíbená, může dojít k menším výnosům nebo dokonce ke zhroucení hodnoty nemovitosti. Na rozdíl od akcií musíte nemovitost udržovat, ať už to děláte sami, nebo si někoho najmete. Navíc je potřeba počítat s dalšími výdaji, jako jsou daně a pojištění, které platíte i v případě, že nedosahujete zisku.
Obsah článku
Investiční cíle a jakou strategii zvolit
Stejně jako existuje mnoho druhů nemovitostí (komerční nemovitosti, pronájem rodinných domů, bytové domy, velkoobchod s nemovitostmi, dluhové nemovitosti a další), existují i různé druhy investování do nemovitostí.
Výběr vhodné strategie pro konkrétního investora závisí na několika faktorech. Důležité je vědět, jak tolerantní je investor vůči riziku, jak velkou kontrolu chce mít nad aktivem, zda je začínajícím investorem do nemovitostí nebo expertem, kolik peněz má hotovosti na zálohu a jakou úroveň peněžních toků požaduje.
Níže jsme popsali některé z nejoblíbenějších investičních strategií do nemovitostí:
1. Investice do nájemních nemovitostí pro jednu rodinu (SFR)
Kombinace hypoték s pevnou úrokovou sazbou, postupného růstu cen a daňových pobídek podporujících nákup bydlení učinila z rezidenčních nemovitostí jeden z nejsilnějších motorů budování mezigenerační prosperity v České republice a z nájemních nemovitostí jednu z nejperspektivnějších investic do nemovitostí.
Investoři mohou využít pákový efekt a půjčit si od bank, což jim umožní provádět nákupy, které přinášejí příjmy z pronájmu (cash-on-cash) a také zhodnocení kapitálu v průběhu času. Měsíční příjem z pronájmu pomáhá pokrýt splátky hypotéky, ne-li je zcela uhradit, a investor tak buduje vlastní kapitál.
2. House hacking
Zálohy na investiční hypotéku mohou být pro některé budoucí investory neúnosné. House hacking je způsob, jak mohou kupující nastartovat proces budování vlastního kapitálu v nemovitostech přinášejících zisk.
Zjednodušeně řečeno jde o koupi nemovitosti, ve které investor bydlí, a poté její část pronajímá. Tímto způsobem může snížit své hypoteční splátky o příjmy z pronájmu a v některých případech dokonce dosáhnout zisku. S tímto tzv. pasivním příjmem může house hacker nakládat jakýmkoli způsobem: splácet hypotéku, uskutečnit velký nákup nebo dokonce spořit na další dům a rozšířit tak své portfolio.
3. Velkoobchod s nemovitostmi
Velkoobchod s nemovitostmi je zprostředkování mezi kupujícím domu a prodávajícím a buď inkasování poplatku za své služby, nebo inkasování rozdílu mezi tím, co inkasuje prodávající, a tím, co platí kupující.
4. BURL: koupit užitečné, pronajmout luxusní
BURL (buy utility, rent luxury) vychází z konceptu užitných nákladů. Majitel domu přichází o peníze, pokud by se jeho dům pronajímal za vyšší cenu, než platí za hypotéku. Pokud vlastní relativně luxusní dům, ale mohl by spokojeně žít v užitkovějším domě, může být smysluplnější bydlet v něm a luxusnější sídlo přeměnit na nájemní nemovitost.
Popsali jsme některé běžné strategie investování do nemovitostí, ale co financování? Této otázce se budeme věnovat v následující části.
Investice do nemovitostí – jak na financování
Financování obchodu s nemovitostmi má u nových investorů tendenci vyvolávat záchvaty úzkosti, nebo je dokonce přiměje zapomenout na své sny a vrátit se do práce od devíti do pěti. Pokud se však investor zaváže k tomu, že provede náležitou prověrku, je strach z nedostatku finančních prostředků iracionální.
Investorům, které zajímá, jak financovat investiční nemovitost, vysvětlíme některé možnosti financování nemovitostí:
Financování v hotovosti: Vhodné pro investory, kteří mají přístup k významnému množství kapitálu, ať už osobně, nebo prostřednictvím své sítě, a chtějí koupit nemovitost bez poplatků.
Soukromí věřitelé: Investoři, kteří mají dobré kontakty, mohou často využít kapitál od svých osobních známých a půjčit si peníze s určitou úrokovou sazbou a dobou splatnosti.
Financování prodávajícího: Kupující a prodávající mohou někdy uzavřít oboustranně výhodnou dohodu, která umožní investorovi a prodávajícímu vyhnout se nutnosti využít soukromého věřitele.
Peer-To-Peer půjčky: To je skvělá možnost pro investory, kteří se snaží získat poslední část finančních prostředků na projekt. Peer-to-peer půjčky mohou nabídnout vysokou flexibilitu a nízké úrokové sazby.
Při zkoumání široké škály různých možností financování nemovitostí je třeba vzít v úvahu také půjčky nabízené státem, tradičními věřiteli a způsoby využití vlastního kapitálu.
Čtěte také: Zetano – broker s vyvinutou obchodní platformou
Správa a údržba nemovitosti
Jakmile investujete do nemovitostí, musíte si najít spolehlivou SPOLEČNOST PRO SPRÁVU NEMOVITOSTÍ. To může být docela oříšek.
Kvalifikace, systémy a účetní postupy se mohou v jednotlivých společnostech značně lišit. Zde je několik strategií pro vyhledání a vyhodnocení společnosti pro správu nemovitostí.
1. NAJMĚTE SI SPOLEČNOST PRO SPRÁVU NEMOVITOSTÍ, KTERÁ SE SPECIALIZUJE NA VÁŠ TYP MAJETKU.
Požádejte o seznam budov, které spravují, abyste zjistili, zda jsou podobné té vaší z hlediska složitosti a třídy majetku. Například pokud vlastníte komerční nájemní nemovitosti, nenajímejte si společnost, jejíž hlavní činností je správa obytných vrstev. Zaškolení a přístup ke službám jsou odlišné, stejně jako požadované systémy, účetní postupy a právní znalosti.
2. ZAJISTĚTE, ABY VEDOUCÍ PRACOVNÍCI MĚLI LICENCI A BYLI PRŮBĚŽNĚ ŠKOLENI.
Během licenčního kurzu se správci nemovitostí zabývají zásadními tématy, jako je zákon o realitních službách, nájemní smlouvy, rozpočet, pojištění, profesní etika a široké spektrum právních otázek. Profesionální společnost zabývající se správou nemovitostí také zajistí, aby její zaměstnanci byli neustále informováni o legislativě a osvědčených postupech.
3. VYHLEDEJTE SPOLEČNOST S ODBORNÝMI ZNALOSTMI V OBLASTI ÚČETNICTVÍ PRO SPRÁVU NEMOVITOSTÍ
Zkontrolujte alespoň, zda správce nemovitosti poskytuje:
- vyhrazené svěřenecké účty pro vaše nájemné, aby bylo v bezpečí
- účinný systém vymáhání nedoplatků, aby bylo nájemné po splatnosti rychle vybráno
- měsíční finanční zprávy, které sledují vaše příjmy a výdaje
4. OVĚŘTE SI SILNÉ REFERENCE A RYCHLOU ODEZVU
Vyžádejte si reference od společnosti pro správu nemovitostí, o které uvažujete, a v rámci těchto referencí hledejte důkazy o kvalitě jejich služeb a reakční době.
Investice do nemovitostí – rizika
Každá investice je spojena s rizikem. Dosáhnout výnosu vyššího než bezriziková sazba znamená podstoupit riziko. Analýza rizika je velké téma. Existují však některá realitní rizika, která můžeme identifikovat jako mnohem vyšší než jiná rizika.
Čtěte také: Gulf Brokers poskytuje důležité školící materiály pro lepší pochopení investování
Rozpoznání rizika je při investování klíčovou dovedností. V této části si projdeme několik oblastí, které představují vysoká investiční rizika.
Kapitálové riziko
Kapitálové riziko je ztráta kapitálu. Mezi úvahy při hodnocení kapitálových rizik patří určení nevýhodnosti investice.
Dluh
Při investování do nemovitostí se často využívá dluhové financování. Důležitý je však typ dluhového financování. Důležité je také porozumět tomu, co je obsaženo v dluhové smlouvě. Věřitelé mohou mít ve smlouvě zapsány určité dluhové podmínky. Pokud si dlužník není těchto smluv vědom, může je spustit a vytvořit tak nepříznivé události.
Odpovědnost
Nemovitosti musí mít odpovídající pojištění pro případ, že by se v jejich prostorách někdo zranil. Pojištění však nepokrývá vše. Smlouvy jsou důležité pro pokrytí většiny ostatních věcí. Rozhodčí doložka může pomoci vyhnout se nákladným soudním sporům.
Tržní riziko
Tržní riziko souvisí s trendy na celkovém a místním trhu s nemovitostmi. Pokud ekonomika směřuje do recese, může to mít dopad na všechny nemovitosti v rámci ekonomiky. Na druhé straně se může ekonomice dařit, ale místní trhy mohou zažívat pokles.
Znalost různých rizik, která mohou při investici do nemovitostí nastat, a schopnost je seřadit je poměrně účinnou strategií analýzy rizik. Umožňuje investorům vyhodnotit nejprve nejvyšší rizika a upustit od projektu, pokud zjistí, že tato rizika nelze účinně zmírnit. Je to mnohem rychlejší než procházet rozsáhlejší, neuspořádaný seznam rizik.
Investown – Investice do nemovitostí pro každého
Abyste se mohli stát realitním investorem, nemusíte vystudovat speciální univerzitu a absolvovat speciální kurzy. Je to zcela dostupná oblast investování pro každého.
Na českém realitním trhu máme speciální platformy, na kterých můžete investovat pouhých 500 Kč do nějaké nemovitosti. Jednou z nich je Investown. Na internetu najdete mnoho pozitivních ohlasů na tuto platformu.
Čtěte také: Chcete vydělávat, i když zrovna nepracujete?
Stát se investorem do nemovitostí se může zdát podobné jako podniknout cestu do neznáma, ale tato oblast zahrnuje velké rozpětí investičních možností. Každý si v něm může najít to své. Stačí tedy jen provést určitý průzkum a mít pevnou investiční strategii. Svou pozici a cíle můžete předem prověřit s finančním odborníkem, abyste zjistili, zda se chystáte udělat správný krok. Protože investování začíná dříve plánem než penězi, zvažte svůj další krok k nákupu investiční nemovitosti.
7 comments
Comments are closed.