Sreality vs. Katastr nemovitostí – Inzerát na Sreality ukazuje jednu cenu. Kupní smlouva v katastru často jinou. Rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami bytů dosáhl podle Broker Consulting REALIndex třinácti procent – nejvíc za poslední rok. Průměrná nabídková cena činila 62 814 Kč/m², skutečně zaplacená jen 54 768 Kč/m². Ještě o rok dřív byla propast menší než dvě procenta. To znamená jedno: kdo kupuje podle inzertní ceny, riskuje, že zaplatí o desítky až stovky tisíc korun víc, než kolik za stejný byt zaplatil soused.
Obsah článku – Sreality vs. Katastr nemovitostí:
Kde se schovává skutečná cena
Sreality vs. Katastr nemovitostí – Konečná kupní cena není žádné tajemství. Je součástí kupní smlouvy, kterou katastrální úřad ukládá do Sbírky listin.
Kdokoli si ji může vyžádat – legálně, veřejně, bez souhlasu prodávajícího. Stačí znát číslo listu vlastnictví nebo číslo řízení, pod kterým byl vklad zapsán.
Mohlo by Vás zajímat: Rozhovor s Liborem Fiedlerem
Stručný přehled článku – Sreality vs. Katastr nemovitostí
Rozdíl mezi nabídkovými cenami na realitních portálech a skutečně zaplacenými částkami na kupních smlouvách v katastru dosahuje až 13 %. Lidé, kteří vycházejí pouze z inzerátů, zbytečně přeplácejí. Získání reálných dat ze Sbírky listin ČÚZK je dostupné pro každého a představuje nejúčinnější nástroj pro vyjednání slevy ještě před podpisem rezervační smlouvy.
| Parametr | Sreality (Nabídková cena) | Katastr nemovitostí (Realizovaná cena) |
| Co představuje | Přání prodávajícího a vstupní cenu k jednání | Skutečně zaplacenou částku zapsanou v kupní smlouvě |
| Průměrná cena za $m^2$ | ~ 62 814 Kč/$m^2$ (rozdíl až +13 %) | ~ 54 768 Kč/$m^2$ |
| Jak získat | Zdarma na webu | Z Dálkového přístupu ČÚZK nebo Czech POINTu |
| Poplatek | Zdarma | 10 Kč / strana A4 (běžně 50–80 Kč za smlouvu) |
| Role při jednání | Orientační přehled o trhu | Tvrdý úřední argument pro vyjednání slevy |
Nenechte si ujít: Lombardní úvěr v praxi
Jak k listině dojít
Sreality vs. Katastr nemovitostí – Nejrychlejší cesta vede přes Dálkový přístup ČÚZK (aplikace pro neregistrované uživatele na dpn.cuzk.gov.cz). Přihlášení proběhne přes Identitu občana – bankovní identitu nebo NIA ID.
V záložce Sbírka listin se zadá číslo řízení a systém nabídne kupní smlouvu ke stažení jako ověřený PDF výstup s elektronickou pečetí.
Cena je podle vyhlášky 358/2013 Sb. stanovená na 10 Kč za stránku A4, maximálně však 300 Kč za celou listinu. Kupní smlouva bytu v Praze má obvykle pět až osm stran – reálný náklad se tak pohybuje kolem padesáti až osmdesáti korun.
Kdo dálkový přístup nechce řešit sám, může totéž vyřídit osobně na přepážce Czech POINT nebo přímo na katastrálním pracovišti. Podmínkou je vždy prokázání totožnosti – anonymně listinu získat nelze.
Alternativou je přímo placený výstup „Údaje o dosažených cenách nemovitostí“ za 50 Kč, který cenu z porovnatelných transakcí v okolí ukáže bez nutnosti dohledávat konkrétní smlouvu.
Nepřehlédněte: eToro – Recenze burzy, která nabízí unikátní funkce
Jak s číslem pracovat – Sreality vs. Katastr nemovitostí
Jedna smlouva sousedního bytu nestačí. Užitečný je vzorek tří až pěti srovnatelných transakcí ze stejné ulice nebo čtvrti, ideálně z posledních dvanácti měsíců.
Sledovat se má cena za metr čtvereční užitné plochy, ne celková částka – dispozice a patra se liší.
Zajímavost, kterou většina kupujících přehlíží: kupní cena zapsaná ve smlouvě se často nerovná ceně v daňovém přiznání k dani z nabytí, protože do smlouvy se běžně promítá i vybavení bytu odečtené zvlášť. Při srovnávání je proto dobré ověřit, zda cena zahrnuje kuchyňskou linku nebo vestavěné skříně, jinak srovnání pokulhává.
Argument u stolu s makléřem
Vytištěná kupní smlouva sousedního bytu s nižší cenou za metr je silnější argument než pocit, že „byt je předražený“.
Ideální okamžik pro nasazení čísel je před podpisem rezervační smlouvy – po podpisu už je vyjednávací pozice slabší, protože makléř ví, že kupující je rozhodnutý.
Funguje formulace založená na faktech, ne na emoci: konkrétní číslo listu vlastnictví, konkrétní částka, konkrétní datum vkladu. Makléř těžko argumentuje proti veřejnému úřednímu údaji.
Trh navíc kupujícím momentálně nahrává. Podle Newstream.cz makléři sami přiznávají, že se u starších bytů a domů prodává i s reálnou slevou přesahující deset procent oproti původní nabídce – tlak na slevu tedy není proti proudu trhu, ale po něm.
Nenechte si ujít: Ozios recenze – Regulovaný broker
Často kladené otázky (FAQ) – Sreality vs. Katastr nemovitostí
Jak velký je aktuálně rozdíl mezi inzertní a reálnou prodejní cenou?
Podle dat Broker Consulting REALIndex dosahuje propast mezi nabídkovou a realizovanou cenou v průměru 13 %. V přepočtu to znamená, že nabídkové ceny se pohybují okolo 62 814 Kč/m², zatímco kupující reálně platí v průměru 54 768 Kč/m2.
Je nahlížení do kupních smluv na katastru legální a anonymní?
Získání kupní smlouvy ze Sbírky listin ČÚZK je zcela legální a veřejné, souhlas prodávajícího k tomu není potřeba. Proces ale není anonymní – při žádosti přes Dálkový přístup ČÚZK nebo na přepážce Czech POINT musíte vždy prokázat svou totožnost (např. Bankovní identitou).
Kolik stojí vytažení kupní smlouvy z katastru?
Cena se řídí vyhláškou č. 358/2013 Sb. a činí 10 Kč za každou stránku A4, nejvýše však 300 Kč za celou listinu. Běžná kupní smlouva na byt má 5 až 8 stran, takže vás vyjde na 50 až 80 Kč. Alternativou je souhrnný výstup „Údaje o dosažených cenách nemovitostí“ za 50 Kč.
Kdy je nejlepší čas předložit makléři argumenty s reálnými cenami z katastru?
Ideální okamžik je během jednání o ceně těsně před podpisem rezervační smlouvy. Po jejím podpisu vyjednávací síla kupujícího zásadně klesá, protože makléř již ví, že jste k obchodu pevně rozhodnuti.
Stačí si pro srovnání cen vytáhnout kupní smlouvu jednoho sousedního bytu?
Jedna smlouva jako důkaz nestačí, protože daný prodej mohl mít specifické okolnosti. Pro objektivní argumentaci je ideální získat vzorek 3 až 5 srovnatelných transakcí z okolí za posledních 12 měsíců a porovnávat vždy cenu za metr čtvereční užitné plochy.
Zdroje:
- cuzk.gov.cz – Ceník výstupů z katastru nemovitostí a Sbírky listin
- cuzk.gov.cz – FAQ Dálkový přístup, vyhledávání listin
- forbes.cz – Rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami nemovitostí je největší za poslední rok
- newstream.cz – Nabídkové ceny bytů v ČR klesly meziročně o pět procent
- Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí
Zdroj fotky: Adobe Stock
