Investiční byt je pro mnoho Čechů symbolem jistoty. Zatímco ceny akcií nebo kryptoměn mohou výrazně kolísat, nemovitosti jsou stále vnímány jako hmatatelná a relativně bezpečná cesta ke zhodnocení peněz. Realita je ale složitější: ceny bytů zůstávají vysoké, financování je náročnější a čistý výnos z pronájmu bývá výrazně nižší, než si začínající investoři představují. Kdy se dnes investiční nemovitost skutečně vyplatí, co všechno je potřeba započítat a pro koho může být lepší volbou portfolio ETF? O tom jsme hovořili s Jolyonem Mungengou, finančním poradcem a spolumajitelem společnosti AMJ Finance & Sport, který se věnuje investicím, hypotékám a dlouhodobému finančnímu plánování. Společně s Janem Sirovým také připravuje podcast Finančně gramotní, zaměřený na srozumitelné vysvětlování osobních financí a investování.
Vedle práce ve finančním poradenství stojíte také za podcastem Finančně gramotní, kde srozumitelně vysvětlujete témata od investic přes hypotéky až po finanční nezávislost. Co vás přivedlo k tomu začít o financích mluvit právě touto formou?
Myšlenka vznikla společně s mým společníkem a dlouholetým kamarádem Honzou Sirovým. Vnímali jsme, že podcastů zaměřených na finance je sice hodně, běžnému investorovi v nich ale často chybí širší kontext. Aby si člověk vytvořil ucelený obrázek, musí toho naposlouchat opravdu mnoho, a ani potom nemusí vědět, jak jednotlivé informace propojit a prakticky využít.
Chtěli jsme proto nabídnout přehled základních pravidel a zákonitostí, které v investování platí dlouhodobě. Tomu odpovídala první série zhruba deseti až patnácti epizod. Vycházela do značné míry z toho, co řešíme s klienty na začátku spolupráce. Než jim začneme dávat konkrétní doporučení, absolvujeme s nimi edukační schůzku, na které vysvětlujeme základní investiční principy.
Nepřehlédněte: Rozhovor s Lukášem Míkou
Dnes jsme se sešli především kvůli investicím do nemovitostí, kterým jste se v podcastu také věnovali. Češi je dlouhodobě vnímají jako jednu z nejbezpečnějších cest ke zhodnocení peněz. Platí to podle vás ještě i dnes, kdy jsou ceny bytů vysoké, hypotéky dražší a financování obecně náročnější?
Univerzální odpověď neexistuje. Vždy záleží na finanční situaci konkrétního člověka. Jestliže už nyní musí každý měsíc pečlivě hlídat příjmy a výdaje, může pro něj být investiční nemovitost velmi riskantní. Úrokové sazby hypoték zůstávají poměrně vysoké a zároveň v posledním roce až roce a půl výrazně rostly ceny nemovitostí. Pokud by se investor na několik měsíců dostal do záporného cash flow, mohlo by to pro něj mít vážné následky.
Jestliže má ale své finance pod kontrolou a vytvořenou dostatečnou rezervu, může nemovitost dávat smysl i dnes. Existují také investiční modely, v nichž příjem z pronájmu plně pokryje splátku hypotéky a v některých případech investorovi přinese i dodatečný výnos.
Jaký čistý výnos lze dnes od pronajímaného bytu reálně očekávat?
U dlouhodobého pronájmu v Praze se čistý výnos pohybuje v průměru kolem dvou procent z pořizovací ceny. Mluvíme skutečně o částce po odečtení všech nákladů. Řada lidí započítá jen energie a zbytek považuje za čistý příjem. Je ale potřeba počítat také s obdobím, kdy bude byt prázdný, s rizikem neplatiče, opravami po odchodu nájemníka, příspěvky do fondu oprav nebo náklady na správu domu.
Zkušený pronajímatel se může dostat přibližně ke třem procentům, výrazně vyšší výnos je ale spíše výjimečný. U krátkodobého pronájmu se lze v průměru dostat zhruba ke čtyřem procentům. Daní za vyšší výnos je kolísání příjmů podle sezony a větší náročnost správy.
Krátkodobé pronájmy prostřednictvím platforem, jako je Airbnb, ale přinášejí také jiná rizika.
Ano. Náš model je ale nastavený tak, aby provozní a legislativní rizika nepřebíral investor, ale naše firma. Klient se tak nemusí zabývat samotnou správou krátkodobého pronájmu.
Když se investor rozhoduje mezi nemovitostí, ETF nebo akciemi, podle čeho by měl vybírat?
Největší výhodou nemovitostí je možnost využít hypotéku, tedy relativně levné cizí financování. Na nákup ETF vám banka standardní hypotéku neposkytne. Teoreticky lze použít například americkou hypotéku, ale jako běžný způsob financování investice do ETF bych ji nedoporučoval.
Vedle příjmu z nájemného je potřeba počítat také s případným růstem tržní hodnoty nemovitosti. Když investor každý měsíc doplácí do splátky například pět tisíc korun, podílí se touto částkou na investici, jejíž celková hodnota je díky hypotéce mnohem vyšší. Právě finanční páka může efekt investice výrazně zesílit.
Pro koho naopak investiční nemovitost vhodná není?
Pro člověka, kterému vadí dluh nebo stres spojený s hypotékou. Někteří lidé mají vůči zadlužení principiální odpor bez ohledu na to, zda jde o dluh výhodný, nebo nevýhodný. V takovém případě podle mě nemovitost do značné míry ztrácí smysl a efektivnější může být kvalitně sestavené portfolio ETF.
Záleží také na tom, zda se chce investor potýkat s problémy spojenými s pronajímáním a jakou má toleranci k jednotlivým typům rizika. Neexistuje proto univerzální poměr, jak velkou část portfolia by měl nemovitostem věnovat.
Může investiční byt dávat smysl také mladému člověku, který si chce jednou pořídit vlastní bydlení, ale zatím na něj nedosáhne?
Určitě. Pokud má výhodný nájem, může v něm zatím zůstat a současně si s pomocí hypotéky pořídit menší investiční nemovitost. Mladí lidé mohou v některých případech získat hypotéku až na devadesát procent hodnoty bytu, takže potřebují jen část vlastních prostředků. Tím si do určité míry zafixují pozici na realitním trhu.
Představme si, že byt, ve kterém by chtěli v budoucnu bydlet, dnes stojí deset milionů korun. Pokud si nyní pořídí investiční byt za šest milionů, může za pět let jejich vysněná nemovitost stát třináct milionů. Současně ale pravděpodobně vzroste i hodnota investičního bytu. Menší byty navíc často rostou rychleji, protože je po nich větší poptávka a snáze se prodávají.
Když člověk pouze spoří, mohou mu ceny nemovitostí dál unikat. To, co odloží stranou, může průběžně vyrovnávat další zdražování, takže potřebnou částku nemusí nikdy skutečně došetřit.
Nenechte si ujít: Uniqlo míří do Česka
Platí uvedené výnosy všude stejně, nebo se liší mezi Prahou, krajskými městy a menšími obcemi?
Rozdíly jsou výrazné, a to nejen mezi regiony, ale i uvnitř samotné Prahy. Jinou investicí je byt v historickém centru a jinou byt na Černém Mostě. Každý oslovuje jiné nájemníky i budoucí kupující. Proto je potřeba hodnotit konkrétní město, lokalitu, a někdy dokonce mikrolokalitu.
Často se tvrdí, že ceny v regionech rostou rychleji než v Praze. V některých obdobích to platilo, ale záleželo také na výchozí základně. Během covidu nebo inflační krize se ceny v některých regionech propadly více než v Praze, a při následném oživení proto měly větší prostor k růstu.
V čem má Praha oproti regionům výhodu?
Především v odolnosti a likviditě. Byt na Starém Městě může najít zahraničního kupce i ve chvíli, kdy česká ekonomika prochází problémy. Historické centrum Prahy má hodnotu nejen pro Čechy, ale i z mezinárodního pohledu. V regionech mohou být vyšší výnosy nebo růstový potenciál, ale vždy je nutné posuzovat konkrétní místo.
Důležitá je také vzdálenost. Pokud si chce investor byt spravovat sám, neměl by ho mít příliš daleko od bydliště. Pro člověka z Prahy může být například Ostrava investičně zajímavá, vlastní správa bytu je ale logisticky náročná. Řešením je agentura, která se o nemovitost kompletně postará.
Mohou být zajímavé také levnější developerské projekty mimo velká města?
Ano. Například i v Ústeckém kraji dnes vznikají kvalitní projekty. U některých developer zajišťuje také následnou správu – investor si byt koupí a developer si ho od něj pronajme za předem stanovené nájemné. Obsazenost, výpadky nájemníků a běžná správa jsou potom problémem developera, nikoliv vlastníka.
Výhodou je nižší vstupní cena. Zatímco v Praze se i u nejlevnějších nemovitostí pohybujeme přibližně od pěti milionů korun, v levnějších regionech může cena začínat kolem dvou milionů. Fixní nájemné může pokrýt celou splátku hypotéky a někdy může ještě něco zbýt. Tento model je zajímavý zejména pro investora, který netrvá na prestižní lokalitě a nechce nemovitost sám spravovat.
Pojďme úplně na začátek. Když se rozhodnu pořídit investiční byt a přijdu za vámi, co budete potřebovat vědět jako první?
Nejprve musíme znát vaši finanční situaci – zda máte vytvořené rezervy, kolik vlastních prostředků můžete použít a jak vypadají vaše pravidelné příjmy a výdaje.
Předpokládejme, že mám našetřenou akontaci ve výši deseti nebo dvaceti procent, ale žádné další výraznější prostředky.
Potom záleží na konkrétní výši akontace a na tom, zda vám umožní investovat v Praze. Zásadní je také cash flow, tedy zda jste schopný byt v některých měsících částečně dotovat, pokud nájem nepokryje celou splátku hypotéky.
Pokud to finanční situace dovolí, osobně stále preferuji Prahu. Důležitější než maximální výnos v dobrých časech je pro mě chování investice v období problémů. Raději budu během růstu vydělávat o několik procent méně, pokud bude investice v krizi stabilnější.
Nenechte si ujít: Investice do nemovitostí – jak začít a jak se vyhnout častým chybám
Narážíte především na dlouhodobý růst cen pražských bytů?
Nejen na něj, ale hlavně na likviditu. Byt v Praze lze téměř vždy prodat. V centru jde navíc o vzácné aktivum – další historické domy už nevzniknou a centrum se nemůže výrazně rozšířit.
Praha ale není automaticky nejlepší pro každého. Pokud má člověk napjatý rozpočet a malou rezervu, může pro něj být vhodnější levnější region s garantovaným nájemným. V centru Prahy navíc často dává větší smysl krátkodobý pronájem, jehož příjmy kolísají, takže investor musí být připraven byt v některých měsících dotovat.
Na co si má člověk dát pozor při výběru konkrétní nemovitosti?
Vedle samotné lokality a dispozice je důležité prověřit developera. U velkých známých společností investor obvykle ví, s kým jedná. U menších je vhodné zjistit, jaké projekty už dokončily a jak mají nastavené financování. Obecně platí, že čím větší závislost má projekt na cizím financování, tím vyšší může být riziko.
Podstatná je také fáze výstavby. U dokončené budovy je situace přehlednější, protože fyzicky stojí. Pokud kupujete byt ve fázi projektu na papíře nebo na začátku předprodeje, musí být prověření developera výrazně důkladnější.
Dává investičně smysl i starší byt v činžovním domě nebo panelový byt?
Panelové byty osobně příliš rád nemám a jako investici bych je spíše nedoporučil. U historických domů v centru bych preferoval budovu, která prošla kompletní rekonstrukcí včetně rozvodů a dalších technických částí.
U domu starého více než sto padesát let, který zásadní rekonstrukcí neprošel, hrozí problémy s konstrukcí, rozvody nebo společnými částmi budovy. Velmi důležité je také složení společenství vlastníků. Pokud část vlastníků odmítá investovat do oprav, může být prosazení potřebných zásahů velmi složité. Obecně se lépe domlouvá s lidmi, kteří chtějí hodnotu domu dlouhodobě udržovat.
Měl by si investor už při výběru bytu rozhodnout, zda ho bude pronajímat dlouhodobě, nebo krátkodobě?
Určitě. Někteří lidé hledají kompromisní byt, který by měl fungovat v obou režimech. Podle mě je to chyba. Když se rozhodnu pro krátkodobý pronájem, měl bych hledat nejlepší nemovitost právě pro tento účel. Jestliže chci dlouhodobý nájem, měl bych vybírat byt, který bude co nejlépe fungovat v tomto režimu.
Například vlastník menšího bytu na Praze 1 ho samozřejmě dlouhodobě pronajme. Nájemník mu ale nezaplatí o tolik více než za srovnatelný byt na Praze 2 nebo u Flory, zatímco pořizovací cena je v centru výrazně vyšší. Za stejné peníze si mohl na Praze 3 koupit větší byt a dosahovat vyššího nájemného. Pro krátkodobý pronájem by naopak prémiová poloha v centru dávala větší smysl.
Vyplatí se správu nemovitosti svěřit specializované firmě, nebo ji může majitel zvládnout sám?
U dlouhodobého nájmu může správu většina lidí zvládnout i vedle zaměstnání. Práce je spíše nárazová. Když nájemník odejde, je potřeba zorganizovat prohlídky a najít nového; právě s tím může pomoci realitní kancelář. Během nájmu by měl majitel byt alespoň jednou ročně zkontrolovat a případné problémy řešit včas. Průběžná oprava bývá levnější než několik let zanedbávaný stav a následná kompletní rekonstrukce.
U krátkodobého pronájmu bych vlastní správu naopak důrazně nedoporučoval. Komunikace s hosty probíhá prakticky nepřetržitě, a i zdánlivá drobnost může ovlivnit hodnocení, a tím budoucí výnos. Host například nemusí umět ovládat termostat a zavolá v sobotu v jedenáct večer, že je mu zima.
Řada majitelů se dívá hlavně na provizi agentury. Měli by ale porovnávat, kolik jim nakonec skutečně zůstane. Agentura platí úklid, údržbu, rezervační platformy, zaměstnance, místní poplatky a další provozní náklady. I kdyby majitel vlastní správou získal o několik tisíc korun měsíčně více, musí započítat desítky hodin práce.
Kde začátečníci při krátkodobém pronájmu nejčastěji chybují?
Především v cenotvorbě a nastavení rezervací. Musí se naučit fungování jednotlivých platforem, správně nastavit nabídku, rezervační okno i minimální délku pobytu. Majitel jednoho bytu si většinou neplatí profesionální nástroje pro dynamickou cenotvorbu, jako jsou PriceLabs nebo Beyond Pricing. Ceny proto nastavuje ručně, aniž by přesně věděl, jak dlouho dopředu se srovnatelné byty na trhu obvykle rezervují.
Častou chybou je snaha mít byt obsazený co nejdříve a na co nejdelší dobu. Majitel tím získá pocit jistoty a lépe si plánuje cash flow. Pokud se ale byty v dané lokalitě běžně rezervují týden dopředu a on má obsazeno na půl roku, téměř jistě pronajímá pod cenou.
Dobře je to vidět například na silvestrovských pobytech. Pokud je někdo prodá s velkým předstihem, pravděpodobně nastavil cenu příliš nízko. Zkušený správce může zpočátku požadovat minimálně čtyři noci a vyšší cenu. S blížícím se termínem pak cenu i minimální délku pobytu postupně upravuje. V naší praxi se silvestrovské pobyty vždy podařilo prodat nejméně na tři noci.
Mohlo by Vás zajímat: Rozhovor s Lucienem Bourdonem z Trezoru
Jak drahá může být špatně nastavená cena?
Za jednu silvestrovskou noc může majitel místo deseti tisíc korun získat jen tři tisíce. Pokud během roku udělá několik podobných chyb, rozdíl ve výsledném výnosu je výrazný. Právě proto u krátkodobého pronájmu doporučuji správcovskou agenturu.
Její provize, ačkoliv se někdy může zdát vysoká, z velké části pokrývá provozní náklady. Klienti, kteří si krátkodobý pronájem nejprve vyzkoušeli sami, tomu obvykle rozumějí nejlépe. Vědí, kolik stojí úklid, údržba, platformy, zaměstnanci a administrativa, a také že při vlastní správě daní celý hrubý příjem. V některých případech se kvůli tomu mohou stát například plátci DPH, což zasáhne i jejich další podnikání.
V našem modelu klient nemusí mít živnost, neplatí sociální ani zdravotní pojištění spojené s tímto provozem a legislativní i provozní rizika přebíráme my. Klient by měl hodnotit především čistý výsledek a stav nemovitosti. Ten může kontrolovat prostřednictvím aplikace, do níž mu pravidelně posíláme fotografie nebo videa.
Ve vašem podcastu jste se věnovali také zahraničním nemovitostem. Jak dnes vypadá situace v Dubaji po krizi na Blízkém východě? Klesly tam ceny?
Konflikt především připomněl, že ani Dubaj není bezrizikové prostředí. Řada investorů ji vnímala jako místo, kde mohou ceny pouze růst a nic negativního se nemůže stát. Krize ukázala, že neočekávaná rizika existují všude.
Zároveň podle mě Dubaj a Spojené arabské emiráty prokázaly vysokou úroveň obrany. Ceny nemovitostí v zásadě neklesly. Bezprostředně po vypuknutí konfliktu se na sekundárním trhu objevily nabídky pod cenou, protože někteří vlastníci zpanikařili. Tato příležitost už ale prakticky zmizela.
Developeři ceny téměř nesnižovali. Konflikt jim naopak zvýšil ceny materiálů a stavební náklady, takže pro zlevňování neměli příliš prostoru. Zahraniční investoři se navíc v Dubaji zaměřují hlavně na primární trh, tedy nové developerské projekty, zatímco levnější nabídky se krátce objevovaly především na trhu sekundárním.
Projevila se krize alespoň na poptávce?
Ano, podle informací z trhu klesla přibližně na čtyřicet procent původní úrovně. Postupně se ale vrací a začíná se přibližovat číslům před konfliktem. Změnila se také struktura kupujících – část evropské poptávky nahradili místní investoři.
Proč podle vás ceny navzdory oslabení poptávky výrazněji neklesly?
Emiráty dlouhodobě usilují o zahraniční kapitál a nemovitosti jsou jedním z hlavních nástrojů, jak ho přilákat. Řada developerských projektů je přímo vládní nebo finanční prostředky procházejí přes účty pod státním dohledem. Investor tak získává větší jistotu, že developer nemůže jednoduše peníze odvést a zmizet.
Mám navíc dojem, že Emiráty ceny záměrně drží níže, než kam by se dostaly v čistě tržním prostředí. Kdyby český developer vyprodal projekt během několika dnů, pravděpodobně by prodej zastavil a ceny zvýšil. V Dubaji se projekty někdy prodávají podobně rychle, aniž by cena okamžitě vzrostla.
Silný je také efekt FOMO. Když se investorovi zalíbí konkrétní byt a příliš dlouho váhá, může být mezitím vyprodaný nejen byt, ale celý projekt. Poptávka byla před konfliktem natolik vysoká, že se po propadu možná jen přiblížila úrovni, kterou bychom v Česku považovali za standardní.
Z hlediska reputace tedy Dubaj vyšla z celé situace poměrně dobře?
Práce s reputací je jednou z jejích nejsilnějších stránek. Dubaj sleduji pět nebo šest let a při vážnějších problémech obvykle dokázala reagovat velmi rychle. Příkladem byly mimořádně silné deště a zaplavené silnice, jejichž následky se podařilo odstranit během několika dnů.
Souvisí to také s delším časovým horizontem, v němž tamní stát uvažuje. Snaží se rizika předvídat a připravovat se na ně dopředu, aby v okamžiku krize dokázal rychle reagovat a ukázat, že situaci zvládá.
Čtěte dále: Rozhovor s Evou Kellermann z Investování pro holky
Foto: archiv Jolyona Mungenga
Pozadí: Canva.com
