Zeptejte se deseti Čechů nebo Slováků, kam uložit úspory, a aspoň sedm vám řekne totéž- byt na pronájem. Cihla přece neshoří, nezkrachuje, a nájemník každý měsíc pošle peníze. Realitní inzeráty navíc rády počítají výnos 5, 6, někdy i 8 procent ročně, a makléř u toho spokojeně přikyvuje. Jenže tahle čísla skoro vždy počítají jen s hrubým nájmem, bez jediné koruny nákladů. Když se do propočtu pustíte poctivě, obrázek vypadá úplně jinak.
Obsah článku – Koupit investiční byt na pronájem?:
Kolik reálně zbyde z nájmu v Praze
Vezměme konkrétní, celkem typický případ. Byt v Praze za 6 milionů korun, hrubý výnos z pronájmu se podle dat realitního portálu Nemovitomat.cz pohybuje v hlavním městě kolem 3,5 procenta ročně. To znamená roční nájem 210 tisíc korun, tedy 17 500 korun měsíčně.
Teď přichází tři kruté položky, které v inzerátu nikdy nenajdete. Fond oprav u běžného pražského bytu (50 korun na metr čtvereční, 55 metrů) spolyká zhruba 33 tisíc korun ročně. Pojištění domácnosti a odpovědnosti si řekne o další tisícovku až dvě. Daň z nemovitosti přidá dalších pár set korun. A k tomu realisticky počítejte s jedním měsícem v roce, kdy byt stojí prázdný mezi nájemníky, běžný průměr i podle realitních analýz, což ukrojí dalších 17 500 korun z ročního příjmu.
Po odečtení těchto nákladů zbyde zisk kolem 157 tisíc korun. A pak přijde stát se svými 15 procenty daně z příjmu, což odebere dalších zhruba 23 tisíc. Čistý zisk? Něco přes 133 tisíc korun ročně. Z investice 6 milionů korun to dělá čistý výnos 2,2 procenta ročně. Nezávislá analýza serveru Moneyspot.cz dochází k prakticky stejnému číslu, 2 až 4 procenta čistého výnosu v Praze, a kalkulačka portálu Roiplot.com u konkrétního pražského bytu dokonce ukazuje, že při financování hypotékou je cash-flow investora v mínusu. Realitní makléř vám ale klidně ukáže číslo 3,5 procenta a řekne, že je to výnos.
Čtěte také: Máte na účtu volných 100 000 Kč? Tři cesty, jak je letos ochránit
Praha je paradoxně nejhorší volba
Kdo čeká, že Brno nebo Bratislava dopadnou o moc líp, bude zklamaný jen mírně. V Brně se podle serveru Spekuluj.cz pohybuje takzvaná kapitalizační míra (cap rate) mezi 3,5 a 4,2 procenta hrubého, tedy po odečtení nákladů podobně nízko jako v Praze. Bratislava na tom je o něco lépe, průměrný hrubý výnos tam činí podle Global Property Guide 3,85 procenta, v okrajových čtvrtích i přes 4 procenta. Analýza evropské makléřské společnosti ProfitLevel dokonce spočítala, za kolik let se investice do bytu na pronájem vrátí jen z nájmu: v Bratislavě to je 26 let, v Praze celých 35,5 roku, nejdelší doba ze všech zemí visegrádské čtyřky.
Zdroj fotky: Canva.com
Nenechte si ujít: Lombardní úvěr v praxi
Co dělá skutečný rozdíl: akumulační ETF
Teď postavme vedle sebe druhou možnost. Akumulační ETF kopírující globální index, třeba S&P 500 nebo MSCI World, historicky vydělává v průměru kolem 10 procent nominálně ročně, zhruba 7 procent po očištění o inflaci. Žádný fond oprav, žádné volání nájemníka kvůli ucpanému umyvadlu, žádný měsíc prázdného bytu. A tím hlavním rozdílem je český daňový zákon: po třech letech držby je zisk z prodeje takového fondu úplně osvobozený od daně, dokonce bez jakéhokoli finančního stropu. Zatímco z nájmu bytu stát bere 15 procent každý jednotlivý rok, z dlouhodobě drženého ETF nevezme nic.
Byt má samozřejmě jednu věc, kterou burzovní fond nemá, totiž potenciální růst ceny nemovitosti samotné, který v posledních letech v Česku dosahoval 5 až 7 procent ročně a dohromady s nájmem dělá z celkové investice slušné číslo. Jenže to platí jen tehdy, pokud ceny bytů dál porostou stejným tempem jako dřív, což není zaručeno nikde psáno, a navíc tenhle růst je na papíře, dokud byt skutečně neprodáte, se všemi náklady na realitku a daní, pokud časový test nesplníte.
Nepřehlédněte: Portu recenze a analýza DIP
Komu se investiční byt přesto vyplatí
Není to tak, že by byt na pronájem byl vždy špatná volba. Investoři, kteří koupí byt za hotové, bez hypotéky, v levnější lokalitě s vyšším hrubým výnosem, nebo ti, kdo umí pronajímat krátkodobě přes Airbnb (podle pražské správcovské firmy Investerra tam roční výnos vychází na 5 až 12 procent), si reálně mohou přijít na víc než na burze. Ale pro běžného kupce pražského nebo brněnského bytu za tržní cenu, na hypotéku, s dlouhodobým nájemníkem, vychází matematika jasně proti němu. Hypotéka nebo investice do akcií, to je dnes skutečná otázka, a odpověď je o dost míň romantická, než jak ji maluje realitní inzerát.
Čtěte dále: : crypto4me – První bezpečná cesta ke kryptu s licencí MiCA
Zdroje:
- Nemovitomat.cz: Ceny bytů v Praze, září 2026
- Moneyspot.cz: Ceny bytů Praha 2026 — mizerná výnosnost pronájmů
- Roiplot.com: Investiční nemovitosti Praha — ceny a výnos nájmu
- Spekuluj.cz: Cap rate — výpočet výnosu investičního bytu 2026
- Global Property Guide: Gross rental yields in Slovakia 2026
- TASR / Teraz.sk: Návratnosť investičného bytu je v Bratislave rýchlejšia než v Prahe
- Investerra.cz: Výnos z krátkodobého pronájmu v Praze 5–12 % ročně
Zdroj fotky: Canva.com
