Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) počítá se třemi způsoby jak se dani z prodeje bytu, domu nebo pozemku vyhnout. V praxi se často kombinují, protože pokud nevyjde jeden, poplatník zkouší druhý.
Obsah článku – Zdanění prodeje nemovitosti v ČR:
- Bydliště jako první podmínka
- TL;DR: Kdy (ne)platíte daň z prodeje nemovitosti?
- Když bydliště nestačí, nastupuje časový test
- Třetí možnost: reinvestice do bydlení
- Dědictví a dar se posuzují jinak
- Pozemky a částečné osvobození – Zdanění prodeje nemovitosti v ČR
- Jak se počítá daň, když osvobození nevyjde
- Kde lidé nejčastěji chybují -Zdanění prodeje nemovitosti v ČR
Bydliště jako první podmínka
Nejjednodušší cesta vede přes § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Bydleli jste v prodávaném domě nebo bytě aspoň dva roky bezprostředně před prodejem? Pak je příjem osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Pokyn GFŘ D-59 k tomu dodává důležitý detail: rozhoduje skutečné bydlení, ne trvalý pobyt. Kdo má trvalý pobyt nahlášený jinde, ale prokazatelně bydlel v prodávaném bytě, o osvobození nepřijde. A naopak, pouhé přihlášení k trvalému pobytu bez reálného bydlení nárok nezakládá.
Nenechte si ujít: Investice do nemovitostí – jak začít a jak se vyhnout častým chybám
TL;DR: Kdy (ne)platíte daň z prodeje nemovitosti?
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku v ČR je získaný příjem osvobozen od daně z příjmů, pokud splníte alespoň jednu ze tří základních podmínek. Pokud na žádné osvobození nedosáhnete, platíte 15% (případně 23%) daň pouze ze zisku – tedy z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou po odečtení uznatelných nákladů.
Zde je přehledné srovnání pravidel, lhůt a nejčastějších chyb:
| Možnost osvobození | Hlavní podmínka | Klíčová pravidla a časté chyby |
| 1. Vlastní bydliště (§ 4 odst. 1 a) | Skutečné bydlení v nemovitosti min. 2 roky bezprostředně před prodejem. | Rozhoduje reálné bydlení, nikoli trvalý pobyt. Celková doba vlastnictví zde nehraje roli. |
| 2. Časový test (§ 4 odst. 1 b) | • Nabytí do 31. 12. 2020: 5 let • Nabytí od 1. 1. 2021: 10 let | Lhůta běží od podání návrhu na vklad do katastru. U dědictví v přímé linii se započítává doba zůstavitele, u daru nikoli. |
| 3. Reinvestice do bydlení (§ 4b) | Použití veškerých prostředků na vlastní bytovou potřebu (koupě, stavba, hypotéka). | Častá chyba: Změrný požadavek na včasné oznámení FÚ do termínu pro daňové přiznání. Bez oznámení nárok propadá. |
| Zdanění při nesplnění (§ 10) | Zdanění čistého zisku (příjem minus uznatelné výdaje) sazbou 15 % nebo 23 %. | Uznat lze pořizovací cenu, provizi RK, notáře i technické zhodnocení. Běžnou údržbu a opravy odečíst nelze. |
Když bydliště nestačí, nastupuje časový test
U investičních bytů, chalup nebo pozemků, kde prodávající nebydlel, se použije § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Od 1. ledna 2021 platí desetiletý test místo původních pěti let, díky novele č. 386/2020 Sb. Nemovitosti nabyté do konce roku 2020 mají tedy pořád jen pětiletou lhůtu, ty nabyté později desetiletou. Za den nabytí se počítá den, kdy návrh na vklad dorazil na katastr, ne den podpisu smlouvy. Zajímavost pro stavebníky: u domu na vlastním pozemku běží test od nabytí pozemku, nikoli od kolaudace.
Čtěte dále: Rozhovor s Evou Kellermann z Investování pro holky
Třetí možnost: reinvestice do bydlení
Nesplňujete ani jednu z předchozích podmínek? Ještě není konec. Podle § 4b ZDP a § 4 odst. 1 písm. v) ZDP stačí prostředky z prodeje vložit do vlastního bydlení, ať už jde o koupi, stavbu, nebo splacení hypotéky. Zádrhel je v termínech. Získání peněz musíte finančnímu úřadu oznámit do konce lhůty pro podání přiznání za dané období. Zmeškáte to, a nárok propadá i v případě, že jste peníze nakonec použili přesně podle zákona. Na samotné použití pak máte čas zhruba do konce následujícího zdaňovacího období.
Dědictví a dar se posuzují jinak
Zdědíte-li nemovitost po rodičích, prarodičích nebo po manželovi, doba jejich vlastnictví se do vašeho časového testu počítá. Byt, který rodina vlastnila patnáct let, tak můžete prodat hned po dědickém řízení bez daně. U vzdálenějšího příbuzného tahle výhoda neplatí a test běží znovu, od data úmrtí zůstavitele. U darované nemovitosti je pravidlo přísnější: doba dárce se nezapočítává nikdy, bez ohledu na příbuzenský vztah.
Nepřehlédněte: eToro – Recenze burzy, která nabízí unikátní funkce
Pozemky a částečné osvobození – Zdanění prodeje nemovitosti v ČR
Samotný pozemek bez stavby k bydlení podmínku bydliště většinou splnit nemůže. Zbývá tak jen časový test nebo reinvestice. A pokud použijete na bydlení jen část peněz z prodeje, osvobozena bude jen odpovídající část příjmu, výdaje se pak musí rozpočítat poměrově mezi osvobozenou a zdaněnou část.
Jak se počítá daň, když osvobození nevyjde
Základem daně podle § 10 ZDP je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji: pořizovací cenou, technickým zhodnocením, provizí realitní kanceláři, znaleckým posudkem, notářskými poplatky. Běžná údržba nebo oprava kohoutku se neuznává, protože nejde o výdaj vynaložený na dosažení příjmu z prodeje. A ztrátu z jednoho prodeje nelze odečíst od jiných příjmů.
Typický případ: manželé koupili v roce 2019 byt za 2,8 milionu korun čistě jako investici, nikdy v něm nebydleli, prodali ho v roce 2024 za 3,9 milionu. Pětiletý test nesplňují, bydliště chybí, reinvestici neplánují. Základ daně po odečtu provize realitní kanceláři vyjde na zhruba 1,05 milionu korun, zdaněných 15 %, případně 23 % nad limitem pro solidární zvýšení.
Kde lidé nejčastěji chybují -Zdanění prodeje nemovitosti v ČR
Nejčastěji se opakuje pár stejných chyb: zmeškaná lhůta pro oznámení bytové potřeby, záměna trvalého pobytu za skutečné bydliště, mylná představa, že se u daru počítá doba dárce jako u dědictví, uplatnění běžné údržby jako daňového výdaje, a počítání časového testu od kolaudace místo od nabytí pozemku.
Čtěte také: Ozios – Regulovaný broker s širokou nabídkou aktiv
Zdroje:
- Finance.cz: Od kdy se prodlouží časový test u příjmů z prodeje nemovitosti na 10 let
- dauc.cz: Blíže ke změnám v zákoně o daních z příjmů vyplývajícím ze zákona č. 386/2020 Sb.
- dauc.cz: Osvobození příjmů fyzických osob dle § 4 zákona o daních z příjmů
- Money.cz: Pozor na možnost propadnutí nároku na osvobození příjmu z prodeje nemovitosti
- NeoTax: Prodej nemovitosti – kdy je osvobozen a kdy se daní
- Portál POHODA: Zdanění příjmů z prodeje pozemku u fyzických osob
- dauc.cz: Bytovou potřebu a osvobození vyjasnil Koordinační výbor
Zdroj fotky: Adobe Stock
