Realitní trh v Česku se v posledních letech proměňuje rychleji než kdy dřív – a spolu s ním i přístup k vlastnickému bydlení. Zatímco ještě nedávno platilo, že „vlastní byt je základ“, dnes stále častěji zaznívá i jiný pohled: nejdřív investovat, bydlení řešit až později. Právě tuto změnu optiky dlouhodobě prosazuje David Bureš, který stojí za společností Flet.
Flet se zaměřuje na investiční nemovitosti a správu nájemního bydlení, přičemž klientům nabízí nejen financování, ale i komplexní servis od výběru bytu až po jeho dlouhodobé zhodnocení. Bureš tak sleduje trh zblízka – od chování bank přes strategie developerů až po reálné rozhodování lidí, kteří se snaží na vlastní bydlení dosáhnout.
V rozhovoru proto popisuje aktuální situaci na trhu s hypotékami, vysvětluje, proč ceny bytů v Praze neklesají ani v době ochlazení, a především nabízí možná překvapivou strategii: pro mladé lidi může být výhodnější zůstat v nájmu a místo toho začít budovat investiční portfolio.
Jaká je dnes podle vás aktuální situace na trhu s nemovitostmi a hypotékami? Co představuje pro běžného kupujícího v Praze a jiných větších městech v Česku největší výzvu?
První kvartál letošního roku se nesl ve znamení zvýšeného zájmu o financování projektů, které dosud nebyly dokončeny nebo jejichž realizace je teprve v plánu. Zejména v únoru a březnu byl patrný výrazný tlak na uzavírání úvěrů – klienti se snažili zajistit si financování v předstihu v reakci na změny v oblasti investičních hypoték, které by pro ně v budoucnu mohly znamenat horší dostupnost.
V dubnu se trh přirozeně přesouvá spíše do fáze administrativního dokončování již rozjednaných případů, na jejichž finalizaci banky standardně poskytují lhůtu v řádu několika týdnů. Z pohledu nově sjednávaných obchodů však očekávám určité ochlazení, a to i proto, že část poptávky byla vlivem předchozí situace „přetažena“ do předchozích měsíců.
Současně došlo k mírnému nárůstu úrokových sazeb, z přibližně 4,3 % na úroveň kolem 4,7 až 4,8 %. Tento vývoj sice některé klienty motivoval k rychlejšímu rozhodování, nelze jej však považovat za klíčovou bariéru. Trh již v minulosti prokázal schopnost fungovat i při sazbách nad hranicí pěti procent.
Za zásadnější překážku dnes považuji omezenou dostupnost vlastních zdrojů a zpřísněné požadavky na bonitu klientů. Pro ilustraci – zatímco ještě nedávno mohl bonitní klient dosáhnout na úvěr ve výši kolem 30 milionů korun, dnes se často dostává zhruba na polovinu této částky. U méně bonitních žadatelů je tento rozdíl ještě výraznější. I proto lze ve druhém kvartálu očekávat spíše stabilizaci a celkové zklidnění trhu.
Nenechte si ujít: Rozhovor s Petrem Šedivým z Venture Club
Dá se tedy říct, že když se trh trochu ochlazuje, mohly by začít klesat i ceny nemovitostí? Nebo je to třeba v Praze stále spíš nepředstavitelné?
Pojďme si shrnout kontext. V Praze bylo ještě zhruba před týdnem na sekundárním trhu kolem 4 150 bytů. Trh se běžně pohybuje mezi čtyřmi a šesti tisíci nabídek, což znamená, že je relativně vyprodaný.
Ve chvíli, kdy je trh vyprodaný, zůstávají v nabídce hlavně horší nemovitosti – řekněme „béčkové“ a „céčkové“. A ty nikdo moc nechce. Prodávající je ale často nacení, jako by šlo o standardní byty, takže musí postupně zlevňovat.
Typická situace: desítky lidí přijdou na prohlídku, ale nikdo nekoupí. A tohle se podle mě bude ještě prohlubovat, protože lidé budou opatrnější a budou si víc vybírat. Jakmile roste nejistota, klesá ochota riskovat – to jsme viděli po finanční krizi i po prasknutí technologické bubliny.
U developerů ale nečekám, že by výrazně zlevňovali. Důvod je jednoduchý – prodali obrovské množství bytů dopředu. Loni se prodalo přes sedm tisíc jednotek, což znamená, že velká část budoucí výstavby už je vyprodaná.
Zároveň s geopolitickými událostmi roste tlak na vstupy. V současné době na trhu chybí materiály jako polystyren. A ve chvíli, kdy se o jeden materiál přetahuje developer, generální dodavatel i investor, vzniká obrovský tlak na cenu. To pak logicky žene ceny nemovitostí nahoru.
Takže pokud by se například zhoršila situace na Blízkém východě, může to ovlivnit i dostupnost bytů a jejich ceny?
Určitě. Okamžitě by se to propsalo. Developeři sami říkají, že i když mají nasmlouvané ceny s dodavateli, v krizové situaci si musí sednout a smlouvy přepsat – jinak by stavba vůbec nemohla pokračovat.
To jsme viděli už během covidu. Buď by dodavatel odstoupil, nebo by skončil v insolvenci, což nikdo nechce. Takže se ceny upraví a promítnou do finální ceny bytu.
Proto dnes developeři prodávají projekty po fázích. Každá další fáze už počítá s aktuálními náklady na trhu. Pokud zdraží vstupy nebo roste poptávka, okamžitě se to odrazí v ceně.
Zároveň platí, že velcí developeři mají výhodu, a tedy i lepší vyjednávací pozici. Menší hráči jsou mnohem zranitelnější. Během covidu jsme viděli, že menší developeři bez zkušeností často končili ve ztrátě, protože nedokázali situaci řídit.
Pojďme se od aktuální situace posunout k našemu hlavnímu tématu. Říkáte, že představa, která je v Česku zakořeněná – tedy nejdřív vlastnit byt pro vlastní bydlení – nemusí být optimální. Naopak u lidí do 36 let může dávat smysl zůstat v nájmu a koupit investiční byt. Co vás k tomuto závěru vede?
Je to čistý investiční pragmatismus. Já jsem měl byt v ideální lokalitě, který se perfektně pronajímal, ale zároveň jsem věděl, že tam sám bydlet nepotřebuji. S přítelkyní jsme bydleli na okraji města, kde se nám líbilo a kde mi to vyhovovalo i kvůli sportu.
Moje potřeby byly jiné než u běžného nájemníka, který chce bydlet blízko dopravních uzlů. To je první věc. Druhá věc je, že když jsem koupil první byt, pravidelně jsem zvyšoval nájem podle situace na trhu.
Naopak u běžných majitelů často vidíte opak. Nechtějí nájemníkovi říct, že se nájem zvedá. Přijde jim to nepříjemné. Tedy nájem zůstává dlouhodobě pod tržní úrovní.
Takže se bojí říct si o vyšší nájem?
Přesně tak. U nás to řeší člověk, který to má jako práci. Zavolá nájemníkovi a řekne: „Situace na trhu se změnila, tady je návrh nové ceny.“ A když se nájemník ohradí, ukáže mu konkrétní srovnání z trhu.
Navíc mu připomene, že by jinde musel platit provizi, řešit stěhování a často by stejně skončil v dražším bytě. Takže nájemník většinou zůstane.
My nejdeme na maximální cenu, chceme dlouhodobý vztah. Běžní pronajímatelé tohle často nedělají. A tím se rozevírají nůžky mezi tržním a skutečně placeným nájmem.
Když se podíváte na trh, v Praze je zhruba 170 tisíc nájemních bytů, ale aktivní nabídka je jen kolem pěti až šesti tisíc. To znamená, že velká část trhu vůbec není na aktuální tržní úrovni.
Dokonce když jsem se ptal u nás ve firmě, kde máme průměrný věk 33 let, kdo si myslí, že platí tržní nájem, nezvedl ruku nikdo. Lidé říkali věci jako „majitele jsem neviděl tři roky“ nebo „je rád, že má nájemníka“. To ukazuje, jak ten trh funguje.
Musím říct, že přesně tohle slýchám i od svých přátel.
Přesně. A třetí zásadní věc je finanční logika. Když si koupíte investiční byt třeba za sedm milionů, roste vám nájem i hodnota nemovitosti, ale úvěr máte fixovaný na původní hodnotu.
Tím, že nebydlíte ve vlastním, ale v nájmu, si zachováváte lepší bonitu. Když si pak za dva roky berete další hypotéku, máte proti sobě příjem z nájmu.
Například splácíte 20 tisíc, ale z nájmu máte 17 tisíc. Za dva roky to může být třeba 18,5 tisíce. Takže vaše reálná zátěž je mnohem nižší, než kdybyste splácel vlastní bydlení bez jakéhokoli příjmu.
To vám umožňuje rychleji pořizovat další nemovitosti. Stejně jako u jiných investic rozhoduje čas. Čím dřív začnete, tím víc vám to pracuje. Pamatuji si, že první byt jsem kupoval za milion korun, dal jsem 150 tisíc vlastních prostředků a díky tehdejším podmínkám byl nájem vyšší než splátka hypotéky.
Když to ale otočíme do současnosti – bavíme se o době před dvaceti lety, kdy byly ceny jinde. Dnes jsou nemovitosti, zejména v Praze, výrazně dražší. Co má dělat mladý člověk kolem 25 let, který chce podle vaší strategie koupit investiční byt, ale má zatím relativně nižší příjem? Jak si na něj našetřit?
Já osobně bych se v takové situaci vrátil k tomu, jak jsem žil po škole. Neměl jsem problém bydlet v menším prostoru a sdílet bydlení s dalšími lidmi. Kdybych dnes končil vysokou školu, domluvil bych se s kamarády a vzali bychom si větší byt.
Větší byt je totiž na metr čtvereční levnější. Tři nebo čtyři lidi, každý vlastní pokoj, společná kuchyň – to je ekonomicky nejefektivnější varianta. Já jsem na to byl zvyklý z kolejí a vůbec mi to nevadilo.
Znám lidi, kteří takhle začínali a byli schopni si díky tomu velmi rychle vytvořit základ pro investice. Jeden z mých známých měl ještě před třicítkou čtyři byty. To vás opravdu katapultuje, ať už z pohledu bonity, nebo celkových možností.
To je ta výdajová stránka – snížit náklady. Druhá strana je příjmová. Je potřeba si uvědomit, že bez určitého nasazení to nepůjde. Často slyšíme o work-life balance, ale já mám rád přístup, kdy nejdřív makáte a pak balancujete.
Když se třeba půl roku intenzivně věnujete perspektivní oblasti, například kyberbezpečnosti, vaše hodnota na trhu práce může výrazně vzrůst. A těchto oborů je víc.
To se ale dnes docela těžko vysvětluje generaci, která klade důraz právě na work-life balance.
Já si nemyslím, že je to o tom, že by lidé neměli žít. Nedávno jsem byl s investory na soustředění na Mallorce a viděl jsem, že ti nejúspěšnější lidé opravdu makají, i když by nemuseli.
Zároveň si ale umí užít život – jedou na expedice, cestují, plní si sny. Není to o tom, že by byli workoholici. Je to o tom, že mají jasný fokus a jdou cíleně za svým.
Někdy mi přijde, že když někdo mluví o work-life balance, ve skutečnosti to znamená spíš pohodlnost. Já jsem pro to, aby lidé pracovali naplno a pak si kvalitně odpočinuli. Ne aby byli workoholici, to je nesmysl.
Když se tedy rozhodnu, že si kolem 25 let pořídím investiční byt a mám našetřeno 10 % na akontaci, jak ten byt vybrat? Jaké chyby lidé nejčastěji dělají?
Určitě bych na začátku využil možnost 90% financování jak říkáte, pokud na něj dosáhnu. A zároveň bych byl opatrný při výběru lokality.
Například v některých regionech, jako je Ústecko, bych byl velmi opatrný. Je to podobné jako u rizikových akcií – potenciál může být vysoký, ale rizika jsou také výrazná a většina lidí je neumí správně řídit.
Naopak větší města jako Pardubice, Plzeň, Hradec Králové, Olomouc nebo Ostrava dávají větší smysl. Ceny jsou nižší než v Praze, ale i výnosy jsou nižší. Trh je menší, takže je důležité pečlivě vybírat nájemníka. Pokud bych byl z Prahy, možná bych první byt koupil v jejím širším okolí, třeba v Českém Brodě nebo Kladně. Až druhý byt bych řešil přímo v Praze. Důležité je začít. Dnes vidíme, že ceny menších bytů rostou klidně o čtvrt milionu za kvartál. Pokud budete půl roku váhat, můžete přijít o stovky tisíc.
Nenechte si ujít: Investice do nemovitostí – jak začít a jak se vyhnout častým chybám
Takže ideálně nečekat a jednat hned?
Pokud na to mám a mám plán, tak ano. Plán je naprostý základ. Stačí si ho klidně načrtnout na papír, ale musím vědět, kam směřuji.
Načasovat trh je podle mě hloupost. Důležité je postupovat systematicky a držet se plánu. Zároveň bych vždy začínal likvidnějšími investicemi – například ETF.
Když investujete do ETF, můžete část kdykoli prodat. U nemovitosti to nejde, tam je to všechno nebo nic, a ještě to trvá dlouho. Ideální je mít portfolio rozložené – část v indexech jako S&P 500 nebo MSCI World a teprve potom přidávat nemovitosti. Důležité je nebýt spekulant, ale investor.
Pokud se touto cestou vydám a během let si pořídím několik investičních bytů, kdy podle vás dává smysl jít do vlastního bydlení?
Vlastní bydlení dává smysl ve chvíli, kdy ho skutečně potřebujete. Na začátku je člověk často single, takže může bydlet s kamarády. To nějakou dobu funguje. Pak přichází fáze, kdy chcete bydlet s partnerem, takže jste ve dvou. Pořád je to v zásadě forma spolubydlení, jen v menším počtu. A to opět nějaký čas vydrží.
Pokud člověk vydrží v těchto fázích a nepořizuje si hned velký byt, může mezitím investovat. Jak rostou ceny nemovitostí i nájmy, vytváří se prostor pro další úvěry a investice. Typicky dává větší smysl řešit vlastní bydlení ve chvíli, kdy přichází dítě. Tehdy potřebujete větší prostor a stabilitu. Ale ani to není absolutní nutnost.
Navíc větší byty, jako jsou 3+kk, se pronajímají hůř. Je méně lidí, kteří si je chtějí pronajímat, protože většina už v té fázi chce vlastní bydlení. To znamená, že z investičního pohledu nejsou tak efektivní.
Já bych to tedy nehrotil. Každý by si měl udělat vlastní plán podle svého rizikového profilu a možností. A postupovat systematicky. Osobně bych začal u ETF, pak přidal nemovitosti a teprve potom případně další investice, jako je krypto. Krypto je podle mě spíš doplněk, ne základ portfolia. Viděl jsem klienty, kteří měli většinu majetku v kryptu a při poklesu trhu to pro ně byl obrovský šok. Chyběla jim stabilní základna.
Jak byste takového člověka přesvědčil, aby přemýšlel jinak?
Snažil bych se mu to vysvětlit z širší perspektivy. Vlastní bydlení je na jednu stranu příjemné, ale je to zároveň určitý luxus, který má svou cenu.
Když si koupíte byt pro sebe, omezujete tím své možnosti investovat jinde. A čím jste mladší a máte méně závazků, tím větší smysl dává investovat. To znamená, že klidně budu bydlet v menším bytě nebo ve spolubydlení, ale ušetřené peníze budu investovat – ať už do akcií, ETF nebo nemovitostí.
Protože ve chvíli, kdy si pak pořizuji vlastní bydlení, už mám za sebou určitou investiční historii a kapitál, který mi výrazně pomůže. Investice totiž pracují za vás. A čím dřív začnete, tím větší efekt to má.
Platí tedy i to, co říká třeba známý realitní makléř Daniel Kotula – že když si mladý člověk pořídí menší byt, může si později dovolit větší?
Ano, to je jedna z cest. Typický český scénář je, že si koupíte malý byt, pak větší a ten první začnete pronajímat. Má to ale jednu nevýhodu – vybíráte podle toho, kde chcete bydlet vy, ne podle toho, co je nejlepší pro nájemníky. A to se často nepotkává.
Ideálně byste ten byt měli prodat a koupit jiný, který je vhodnější na investici. Jinak je to pomalejší cesta. Pokud bydlíte v nájmu a zároveň investujete, jste pro banku zajímavější klient. Máte příjem z nájmu a rychleji dosáhnete na další úvěr.
Naopak u vlastního bydlení máte jen výdaj, třeba 20 tisíc měsíčně, bez příjmu. To vás zpomaluje. Proto říkám, že ta „střední cesta“ existuje, ale je pomalejší. Já bych to lidem ukázal na konkrétním výpočtu – rozdíly v majetku mohou být opravdu výrazné, klidně několikanásobné.
Dnes máme nástroje, které to dokážou rychle spočítat a ukázat variantu A a variantu B. A ten rozdíl bývá obrovský. Hodně se mluví o nedostupnosti bydlení a vysokých cenách, ale i mně to přišlo drahé, když jsem kupoval první byt. Neměl jsem tehdy ani tolik informací jako dnes. Řídil jsem se intuicí a jednoduchým plánem, který jsem měl napsaný na papíře. Důležité je mít cíl. Když víte, proč to děláte, mnohem lépe se rozhodujete. Neutratíte peníze za zbytečnosti, ale směřujete je tam, kde dávají smysl.
Takže klíčem je vědomě pracovat s penězi a plánovat?
Přesně tak. Když máte jasný cíl, ovlivňuje to všechno – jak přemýšlíte, jak utrácíte i jak investujete. Možností je dnes spousta, ale bez práce to nejde. Každý musí začít podle svých možností. Někdo nemůže hned investovat ve velkém, ale může se k tomu postupně dopracovat. Důležité je začít, mít plán a držet se ho.
Nepřehlédněte: Žádná seriózní finanční instituce nedokáže garantovat zisk,“ říká analytička Wonderinterest Olívia Lacenová. Jak rozpoznat podvodného brokera?
Foto: archiv Davida Bureše
Logo: flet.cz
