Český investiční trh zažil v roce 2025 mimořádně silné období. Podle dat společnosti Colliers dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí 4,3 miliardy eur, což představuje historicky nejsilnější výsledek domácího trhu. Za rekordním rokem stály nejen velké transakce, ale také sílící role českého kapitálu, který dnes dokáže konkurovat i největším zahraničním investorům. Výrazně se proměňuje také samotný charakter trhu – od opatrnosti po pandemii a energetické krizi se investoři vracejí k ambicióznějším obchodům a prémiovým aktivům.
O tom, proč se Praha stále častěji vnímá jako bezpečný investiční přístav, jak se změnila pozice domácích investorů i proč budou v příštích letech klíčovým tématem kvalitní kanceláře a nedostatek moderních budov, mluví v rozhovoru Tomáš Szilagyi, ředitel oddělení Investment Services ve společnosti Colliers. Szilagyi působí v realitním byznysu více než patnáct let, dříve pracoval například v CBRE nebo IMPACT-CORTI a během své kariéry se podílel na transakcích v kumulativním objemu stovek milionů eur.
Nepřehlédněte: Jak začít investovat? TOP 10 investičních strategií, které by měl znát každý investor
Rok 2025 byl podle dat Colliers historicky nejsilnějším rokem českého investičního trhu, když celkový objem investic dosáhl 4,3 miliardy eur. Čím si tento výsledek vysvětlujete? Šlo spíše o mimořádnou kombinaci několika velkých transakcí, nebo podle vás český trh skutečně vstoupil do nové silnější fáze?
Tento výsledek je kombinací obojího – jak kumulace několika „trofejních“ transakcí, které se na trhu neobjevují každý rok, tak strukturálního posunu. Český trh se vymanil z postpandemického a energetického útlumu. Rekordní objem ukazuje, že trh našel novou rovnováhu mezi očekáváním prodávajících a kupujících (tzv. bid-ask spread se uzavřel). Dle mého názoru jsme vstoupili do fáze, kdy je Praha vnímána jako bezpečný přístav s likviditou srovnatelnou se západními metropolemi.
Ve zprávě zmiňujete, že klíčovou roli sehrál domácí kapitál a české realitní fondy. Co se v posledních letech změnilo na straně českých investorů? Jsou dnes sebevědomější, zkušenější, nebo mají jednoduše k dispozici více kapitálu než dříve?
Domácí kapitál prošel neuvěřitelnou evolucí. Dnešní čeští investoři jsou institucionálně vyspělí. Už nejde jen o to, že mají kapitál díky úspěšným exitům v jiných oborech nebo silnému přílivu peněz do retailových fondů. Mají i zkušené týmy, které dokáží strukturovat složité transakce, a hlubokou znalost lokálního trhu, což jim dává konkurenční výhodu oproti velkým evropským hráčům, kteří se rozhodují z Londýna či Frankfurtu.
Ještě před několika lety bývaly největší a nejsložitější transakce často doménou zahraničních investorů. Dnes ale český kapitál dokáže realizovat i velmi objemné obchody. Znamená to, že se poměr sil na trhu dlouhodobě mění?
Ano, poměr sil na trhu prošel trvalou strukturální proměnou. Zatímco v minulé dekádě byl český kapitál spíše doplňkem pro menší objemy, dnes je plnohodnotným tvůrcem tržního standardu a jeho dominance v uplynulém roce dodala českému prostředí nebývalou odolnost vůči globálním šokům. Dlouhodobě očekáváme nastolení nové rovnováhy. Ideální budoucí stav trhu vidíme v koexistenci, kde lokální investoři zajišťují stabilitu na trhu, zatímco zahraniční kapitál přináší globální měřítko a dynamiku.
Čtvrté čtvrtletí roku 2025 přineslo investice za 1,84 miliardy eur, tedy druhý nejsilnější kvartální výsledek v historii českého trhu. Byl tento závěr roku spíše doběhem transakcí připravovaných delší dobu, nebo už ukázkou nové důvěry investorů?
Je logické, že historicky nejsilnější rok trhu vrcholil i rekordním kvartálem. V sektoru komerčních nemovitostí je závěr roku tradičně nejaktivnějším obdobím, kdy vrcholí finalizace dlouho připravovaných transakcí. Tento výsledek ale zároveň vnímám nejen jako doběh otevřených obchodů, ale i jako potvrzení důvěry v další stabilitu trhu v roce 2026.
Mezi nejviditelnější transakce patřil prodej Palladia, Harfa Business Centre B nebo současné centrály České spořitelny na Budějovické. Co tyto obchody vypovídají o tom, jaký typ nemovitostí je dnes pro investory nejzajímavější?
Tyto transakce ukazují na dospělost a flexibilitu domácích investorů. Jedná se totiž o tři zcela odlišné příběhy: Palladium jako absolutní retailovou trofej, Harfa Business Centre B jako stabilní výnosovou nemovitost a centrálu Česká spořitelny jako strategickou investici s potenciálem celkového redevelopmentu. Tato variabilita potvrzuje, že lokální investoři nejsou zaměřeni jen na jeden segment, ale mají odbornost a apetit pro celou škálu strategií – od konzervativních až po složité transformační projekty.
Ve zprávě upozorňujete, že klíčovým tématem roku 2026 bude dostupnost kvalitních nemovitostí. Co dnes vlastně znamená „kvalitní nemovitost“ z pohledu investora? Je rozhodující lokalita, nájemní smlouvy, energetická náročnost, technický stav, nebo kombinace všech těchto faktorů?
Určitě se jedná o kombinaci faktorů. Kvalitní nemovitost musí splňovat vše zmíněné současně – od skvělého technického stavu po institucionální nájemní smlouvy s kvalitními nájemci. Dalším aspektem je pak samozřejmě ESG a energetická udržitelnost. Právě u starších budov je dosažení těchto kritérií extrémně komplikované a vyžaduje zásadní investice do modernizace. Do kategorie skutečně kvalitních aktiv tak dnes spadají primárně novostavby v dobrých lokalitách. Těch je ale na pražském trhu kritický nedostatek, což je přímý důsledek útlumu výstavby v uplynulých letech.
Zmiňujete také stabilizaci výnosů a selektivní kompresi v nejlikvidnějších segmentech. Jak byste laikovi vysvětlil, co tento vývoj říká o náladě investorů a o tom, v jaké fázi se nyní český trh nachází?
Pro laické vysvětlení lze říci, že stabilizace výnosů (yieldů) značí konec období nejistoty – ceny nemovitostí se ustálily a trh našel svou novou rovnováhu.
Selektivní komprese pak ukazuje na specifický trend, kde u nejžádanějších, tzv. „prime“ aktiv v top lokalitách je poptávka natolik silná, že i přes stabilizovaný zbytek trhu začínají ceny těchto budov růst. Klíčovým faktorem je zde již zmiňovaný kritický nedostatek podobných prémiových nemovitostí. Nacházíme se tedy ve fázi opatrného optimismu, kdy se trh zřetelně rozděluje na prémiový segment a zbytek trhu, který zůstává relativně stabilní a čeká na další impulzy.
Podle Colliers se trh posouvá od fáze přecenění k počáteční fázi růstu. Kde bude podle vás tento růst nejviditelnější? Budou hlavním tahounem kanceláře, průmyslové nemovitosti, retail, hotely, nebo některý méně zmiňovaný segment?
V tuto chvíli se dá předpokládat, že půjde hlavně o pražské kanceláře. U průmyslových nemovitostí nevídáme tolik transakcí, protože si je u nás majitelé dlouhodobě drží. V rámci retailu nebo hotelů určitě dojde k zajímavým transakcím, v součtu ale nebudou pravděpodobně kancelářím konkurovat.
Nenechte si ujít: Dá se dnes ještě na investicích zázračně zbohatnout?
U kanceláří očekáváte významný podíl na letošních obchodech, přestože se po pandemii často mluvilo o práci z domova a nejisté budoucnosti kancelářského trhu. Proč jsou kanceláře pro investory znovu atraktivní a jaký typ kancelářských budov má dnes největší šanci uspět?
Kanceláře jsou součástí základní firemní infrastruktury a firemního brandu a ačkoli některé firmy pracují výhradně z domova, je jich jen minimální podíl. Mnoho firem naopak přechází do prostředí flex office nebo coworkingů, aby svým zaměstnancům mohly nabídnout atraktivní prostředí se širokým spektrem doprovodných služeb. Kancelářské budovy jsou pro investory stále atraktivním, a hlavně stabilním produktem, který má potenciál růstu hodnoty. Pokud investor navíc koupí budovu, která má do budoucna potenciál růstu nájemného, protože může projít větší rekonstrukcí, tak produkt nabývá ještě větší atraktivitu.
Jednou ze zajímavých transakcí byl prodej Harfa Business Centre B Ministerstvu financí. Může podle vás stát do budoucna hrát výraznější roli jako kupující moderních kancelářských budov, například kvůli energetické efektivitě, evropské taxonomii nebo modernizaci státní správy?
Stát je určitě klient-uživatel kanceláří, který se na moderní budovy bude muset podívat právě z pohledu udržitelnosti a energetické náročnosti do budoucna. Koupě hotové kancelářské budovy je jedna cesta, jak problematiku moderních kanceláří pro státní instituce vyřešit rychle a efektivně. Nicméně zatím vidíme jen malou poptávku, jsou to jednotky poptávek v dlouhodobém horizontu.
Prodej budov České spořitelny na Budějovické zase otevírá prostor pro proměnu celé lokality. Dá se říct, že velké investiční transakce dnes nejsou jen finančními obchody, ale mohou zásadně ovlivňovat i podobu městských čtvrtí?
Ano, určitě. Investoři budou vždy koukat hlavně na návratnost a na finanční ukazatele. Ale developeři se snaží zajistit si vhodné lokality pro rozvoj. Například Praha má mnoho zastaralých lokalit, mnohdy i s projekty v nějaké fázi povolování, a je jen otázkou času, kdy se tyto projekty podaří prosadit a zrealizovat. Velké změny již dnes na mnoha místech vidíme – například Roztyly, Smíchov, Nusle a další budou následovat.
Do roku 2026 podle vás trh vstupuje s přibližně 1,5 miliardy eur vlastního kapitálu a pipeline transakcí kolem 3 miliard eur. Co může tuto pozitivní dynamiku nejvíce ohrozit? Nedostatek vhodných aktiv, cena financování, geopolitika, regulace, nebo opatrnost investorů?
Je to jako vždy o kombinaci všeho. Pokud pak dojde ke zdražení financování z jakéhokoliv důvodu, některé transakce nakonec proběhnout nemusí. Nebo budou muset investoři hledat jiné způsoby, například různé formy joint ventures, dluhopisy nebo fondy.
A pokud bychom se podívali dál než jen na letošní rok – může se Česká republika po rekordním roce 2025 stát ještě viditelnější investiční destinací ve střední Evropě? V čem je dnes její největší výhoda a kde naopak za konkurencí zaostává?
Výhodou je hloubka a vyzrálost nemovitostního trhu a také kvalita lokálních nemovitostí, které jsou často špičkou i při srovnání napříč Evropou. Jako nevýhodu můžeme brát malou velikost trhu a také absenci eura.
Nenechte si ujít: Rozhovor s Karlem Janečkem
Foto: archiv Tomáše Szilagyi
