Znáte to. Přijde prémie nebo dědictví po tetě a na účtu najednou leží dvě stě tisíc. První myšlenka je skoro u všech stejná: hodím je do hypotéky. Dluh je přece zlo. Mimořádná splátka hypotéky zní jako rozumný, dospělý krok. Jenže u peněz zní rozumně často přesně to, co rozumné vůbec není.
Obsah článku:
První důkaz: úroková arbitráž, rozdíl, který nevidíte
Začněme čísly. Pro jednoduchost vezměme 200 000 Kč a dvacet let.
Pošlete je do banky a při sazbě čtyři procenta předčasně splatíte hypotéku. Uspoříte tolik, jako by vám vydělaly čtyři procenta ročně, tedy za dvacet let zhruba 438 000 Kč. Kdybyste je dali do akciového ETF s výnosem osm procent, naroste z nich 932 000 Kč. Rozdíl je skoro půl milionu. U milionu už dva a půl. (Vlastní výpočet, bez poplatků a daní.)
Osm procent přitom není vymyšlené. The Motley Fool spočítal, že 10 000 dolarů vložených do fondu SPY v říjnu 2006 se s reinvestovanými dividendami rozrostlo na zhruba 82 300 dolarů. Poradci z Arrows k tomu připomínají, že příjem z prodeje cenných papírů držených déle než tři roky je osvobozen od daně.
Teď ale pozor, tady se většina textů na toto téma zastaví. Hypotéky zdražují už osmý měsíc po sobě. Podle Hypoindexu, který cituje ČTK, činila průměrná sazba na začátku listopadu 5,96 procenta, nejvíc od ledna 2024. Při šesti procentech vyjde splacení na 641 000 Kč a náskok akcií klesne na 291 000 Kč. Navíc ušetřený úrok je jistota, kdežto osm procent na burze nikdo nezaručí.
Úroková arbitráž tedy nejlíp funguje u starších hypoték s dvěma až čtyřmi procenty. Kdo je má, drží v ruce docela dobrou kartu. A takových lidí bude hodně. Podle ČNB, jejíž odhady cituje server Hypotéka na míru, se v letech 2027 a 2028 refixuje zhruba 530 a 600 miliard korun s průměrnou stávající sazbou 4,3 procenta.
Nenechte si ujít: Action v Česku
Druhý důkaz: inflace a dluhy
Inflace byla podle předběžného odhadu ČSÚ v říjnu 2,4 procenta. Vypadá to jako maličkost. Za dvacet let ale znamená, že ceny vzrostou zhruba o šedesát procent.
Dluh přitom zůstane tam, kde je. Tři miliony budou za dvacet let „vážit“ asi jako 1,87 milionu dnešních korun. A splátka dvacet tisíc? Ta bude mít kupní sílu zhruba dvanácti a půl tisíce. Mzda zatím nominálně roste, splátka stojí na místě. Inflace tak potichu pracuje pro dlužníka.
Zadarmo to ale není. Při 5,96 procenta a inflaci 2,4 procenta platíte reálně pořád zhruba tři a půl procenta ročně. Dluh se zmenšuje, ale nic vám za to nedají.
Zdroj fotky: Unsplash
Mohlo by Vás zajímat: Rozhovor s Karlem Oblukem o Angel investování
Třetí důkaz: peníze v cihlách
Tady se nedá nic vypočítat, jen představit. Splatíte všechno, co máte. Za půl roku vás propustí. Banka vám peníze nevrátí a o nový úvěr bez příjmu můžete zapomenout. Dům stojí, peněženka je prázdná.
K tomu drobnosti, na které se u mimořádné splátky zapomíná. Úroky z hypotéky si podle Banky.cz můžete odečíst od základu daně až do 150 000 Kč ročně. Při patnáctiprocentní dani to dělá až 22 500 Kč, které po doplacení hypotéky zmizí. A poplatky? Mimořádná splátka po skončení fixace je bez poplatku, během fixace ale mohou banky účtovat náklady.
Nepřehlédněte: Portu recenze a analýza DIP
Kdy splácet a kdy investovat
Splácet se vyplatí, když je sazba opravdu vysoká a rozumný výnos investice ji nepřekoná. Taky na konci fixace, bez sankce, a hlavně až potom, co máte bokem rezervu na několik měsíců života. A pak je tu ten nejlidštější důvod: pokud vás dluh dusí, klid má svou cenu.
Jinak je pořadí prosté. Rezerva, pak pravidelné investování a mimořádná splátka z toho, co zbyde. Jak nejrychleji splatit hypotéku? Nejspíš ne tak, že vyprázdníte účet. Zkuste si to napřed spočítat v kalkulačce předčasného splacení se svou sazbou a svým výnosem. U otázky hypotéka nebo investice rozhoduje aritmetika, čest do toho nemluví.
Nenechte si ujít: Ozios recenze – Regulovaný broker
Zdroje:
ČeskéNoviny.cz (ČTK). Hypoindex: Průměrná sazba hypoték v listopadu stoupla k šesti procentům. 10. 11. 2026. https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/hypoindex-prumerna-sazba-hypotek-v-listopadu-stoupla-k-sesti-procentum/2899799
ČeskéNoviny.cz (ČTK). Meziroční růst spotřebitelských cen v říjnu zpomalil, uvedl ČSÚ. 4. 11. 2026. https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/mezirocni-rust-spotrebitelskych-cen-v-rijnu-zpomalil-uvedl-csu/2897026
Hypotéka na míru. Sazby hypoték v říjnu 5,79 %: kdy se vyplatí krátká fixace. 8. 10. 2026. https://www.hyponamiru.cz/?p=18744
Banky.cz. Mimořádná splátka hypotéky: Tipy a rady pro úspěšné zadání v bance. 5. 8. 2025. https://www.banky.cz/clanky/mimoradna-splatka-hypoteky-tipy-a-rady-pro-uspesne-zadani-v-bance/
Arrows. Efektivní zdanění akcií a ETF. https://arws.cz/novinky-v-arrows/efektivni-zdaneni-akcii-a-etf
The Motley Fool (přes Webull). Missing the S&P 500’s 10 Best Days in 20 Years Cut a $10,000 Investment’s Ending Value by More Than Half. https://www.webull.com/news/15762946850827264
Zdroj fotky: Unsplash
