Ještě nedávno slibovaly české nemovitostní fondy stabilních šest až devět procent ročně, bez ohledu na to, co se dělo v ekonomice kolem. Dnes ta čísla vypadají jinak. Investika, jeden z největších fondů v zemi se spravovaným majetkem přes 26 miliard korun, vydělala v roce 2022 ještě 7,05 procenta. V roce 2024 to bylo jen 5,24 procenta. Loni se výnos odrazil zpátky na 5,56, pořád ale hluboko pod starou osmiprocentní normou, na kterou si investoři zvykli.
A Investika je ještě ten mírnější případ. Český nemovitostní fond letos po mimořádném přecenění majetku přišel o zhruba třetinu hodnoty portfolia. U fondu Nova Real Estate kvůli finanční páce investoři dřív přišli rovnou o 40 procent vložených peněz.
Obsah článku – České nemovitostní fondy v roce 2026:
Proč se to děje
Za poklesem stojí jednoduchá, byť nepříjemná kombinace. Fondy si na nákup budov běžně půjčují, v průměru kolem 40 procent hodnoty portfolia. Dokud byly úroky nízké a ceny komerčních nemovitostí rostly, tahle páka zvětšovala zisk. Jenže úrokové sazby posledních let zdražily splátky úvěrů, a zároveň ceny kanceláří, skladů i obchodních center v Evropě klesaly. Fondy musí majetek pravidelně přeceňovat na reálnou hodnotu, takže jakmile se trh obrátí, přecenění jde dolů. A stejná páka, co dřív násobila zisky, teď násobí ztráty.
Server finez.cz to shrnuje poměrně jasně: fondy s výnosem z nájmu pod 6 procent ročně jsou kandidáti na další přecenění dolů. Průměr napříč trhem je teď kolem 6,5 procenta, tedy těsně nad touhle hranicí. Bezpečnostní polštář se tenčí plošně, nejen u jednoho fondu.
Mohlo by Vás zajímat: Investování firemních peněz
Past, kterou letáky nezmiňují
Tohle je ta část, kterou letáky obvykle nezmiňují. Realitní fond nemá na účtu hotovost na okamžité vyplacení všech klientů najednou, peníze jsou zalité v budovách, které se neprodávají za týden. Když se víc lidí rozhodne vybrat peníze zároveň, tedy klasický run na fond, může správce zákonně pozastavit vydávání a odkupování podílových listů podle § 139 zákona o investičních společnostech a investičních fondech, zkráceně ZISIF.
Zákon přitom nestanovuje žádnou pevnou maximální dobu takového pozastavení, pokud důvodem jsou problémy s oceněním majetku v krizi. V zahraničí to znamenalo měsíce, někdy přes rok. Britské nemovitostní fondy po referendu o brexitu zastavily výběry na týdny až měsíce, podobně se zastavovalo i v letech 2019 a 2020. Investor, který najednou potřebuje hotovost, se tak klidně může ocitnout bez přístupu k vlastním penězům.
Nenechte si ujít: Ozios recenze – Regulovaný broker
Jak se bránit
Řešení přitom není v tom fondy plošně zatracovat. Trigea, další z větších hráčů na trhu, patřící do skupiny Partners a vlastnící třeba pražské Arkády Pankrác, nebo zmíněná Investika mají dlouhou historii a profesionální správu. Jde spíš o to nespoléhat jen na jeden produkt.
Rozumná alternativa je část peněz nasměrovat do globálně diverzifikovaných realitních ETF, takzvaných REIT. Obchodují se denně na burze stejně jako akcie, drží stovky nemovitostí po celém světě napříč sektory, a na rozdíl od českého fondu je lze prodat za pár sekund, kdykoli burza funguje. Bez rizika, že správce výběr zrovna pozastaví.
Na otázku, do čeho investovat peníze jako ochranu před inflací, tak zůstává odpověď v zásadě stejná jako dřív. Nemovitosti ano, ale v rozumné kombinaci likvidních i méně likvidních nástrojů, ne v jediném fondu s nadějí, že se mu zrovna vyhne přecenění.
Nepřehlédněte: Investown Recenze
Zdroj fotky: Adobe Stock
Zdroje:
- Nemovitostní-fondy.cz: Přehled a srovnání nemovitostních fondů v ČR
- Finez.cz: U kterých nemovitostních fondů hrozí pokles hodnoty?
- Kurzy.cz: Jsou nemovitostní fondy skutečně ideální investicí?
- ČNB: Stanovisko RS2018/02 k pozastavení vydávání a odkupování podílových listů dle § 139 ZISIF
- Penize.cz: Nemovitostní fond Trigea
