Investice do zemědělské půdy a pozemků v ČR – Každý den zmizí v Česku přibližně 15 hektarů zemědělské půdy. Zástavba, silnice, logistické parky. Novou půdu nikdo nevyrobí.
Tohle je základ celého investičního příběhu. Nabídka klesá, poptávka po potravinách globálně roste. Výsledkem je cenový trend, který v posledním desetiletí porazil většinu konzervativních investic.
Průměrná tržní cena orné půdy dosáhla v roce 2025 hodnoty 39,6 Kč za metr čtvereční – meziroční nárůst 4,4 %. Před deseti lety byl hektar zemědělské půdy za 124 000 Kč. Dnes jsou ceny takřka na trojnásobku.
Obsah článku – Investice do zemědělské půdy a pozemků v ČR:
Cena orné půdy za metr: Co čísla říkají v praxi
Tržní cena zemědělské půdy se v roce 2025 pohybuje nejčastěji mezi 30 a 50 Kč/m², tedy 300 000 až 500 000 Kč/ha. U kvalitních pozemků v atraktivních lokalitách cena přesahuje 50 Kč/m².
Vedle tržní ceny existuje úřední cena stanovená Ministerstvem zemědělství pro daňové účely. Pro rok 2026 je průměr 7,12 Kč/m². Tržní cena je tedy přibližně pětkrát vyšší.
Rozhodující jsou tři věci: bonita půdy (kód BPEJ), lokalita a přístupnost pozemku. Pole u Prahy může stát 50 Kč/m², tentýž hektar na Šumavě jen 200 000 Kč za celý. Nevýhodná pachtovní smlouva pak cenu táhne ještě níž.
Nenechte si ujít: Rozhovor s Karlem Janečkem
Výnos z pachtovného: Skromný, ale stabilní
Tady přichází první studená sprcha pro každého, kdo čeká průběžný příjem.
Výnos z pachtovného se pohybuje kolem 1–1,5 % z investice. Průměrné pachtovné za ornou půdu je 2 500 až 5 000 Kč za hektar ročně. Louky a pastviny přinášejí méně – 1 000 až 3 000 Kč/ha/rok.
Jednoduchá matematika: hektar za 400 000 Kč, roční pachtovné 4 000 Kč. Výnos přesně 1 %. Spořicí účet to poráží, akciový ETF taky. Smysl dává jen tehdy, když se k pachtovnému přičte růst ceny samotného pozemku.
V roce 2023 Státní pozemkový úřad zvýšil koeficient pro výpočet pachtovného z 2,2 % na 5,8 % průměrné úřední ceny půdy. Krok, který zvýšil tlak i na soukromé vlastníky, aby zastaralé smlouvy aktualizovali.
Pachtovní smlouvy: Největší past při nákupu pozemků
Zhruba 80 % zemědělské půdy v ČR je pronajatá. Je to přímý důsledek kolektivizace – po restitucích dostali lidé zpět půdu po předcích, ale hospodařit na ní nezačali.
Problém nastává u starých smluv s automatickým prodlužováním. Pachtovné v nich mnohdy neodpovídá tržní výši ani zdaleka. A vypovědět takovou smlouvu není jednoduché.
Výpovědní doba je dvanáct měsíců. Výpověď musí přijít před koncem pachtovního roku – zemědělský rok přitom nekopíruje kalendářní rok, končí 30. září. Kdo to nestihne, smlouva běží dál o rok.
Praktický důsledek: investor koupí pozemek s nevýhodnou smlouvou a může být uvázán k podtržnímu pachtovnému klidně pět let. Tohle prodejci pozemků nezdůrazňují.
Pokračujte dále: ApmeFX recenze
Fondy zemědělské půdy: Alternativa bez papírování
Přímý nákup pozemků není jediná cesta. Na českém trhu fungují specializované fondy zaměřené přímo na zemědělskou půdu.
Český fond půdy se soustředí na oblast Polabí – vykupuje pozemky od drobných majitelů, dokupuje sousední parcely a vytváří větší celky. Větší celek znamená efektivnější hospodaření a vyšší pachtovné. Cílený výnos fondu je 5–7 % ročně, od vzniku fondu dosáhl průměrného zhodnocení 8,38 % ročně.
Výhoda fondů: diverzifikace, profesionální správa, nižší vstupní bariéra. Nevýhoda: správcovské poplatky, nižší transparentnost než při přímém vlastnictví a závislost na konkrétním managementu.
Rizika, o kterých se při prodeji pozemků nemluví
Nelikvidita
Tady není žádný exit button. Prodat pozemek za odpovídající cenu může trvat měsíce. Převod přes katastr pak další týdny. Kdo může potřebovat hotovost rychle, nemá do půdy co investovat.
Dotační závislost
Pachtovné, které zemědělci platí, se odvíjí mimo jiné od toho, kolik dostávají na přímých platbách z EU. Po roce 2027 přijde nové programovací období – a jak budou vypadat dotace, není jasné. Změna dotační politiky se promítne přímo do schopnosti zemědělců platit pacht.
Rozdrobenost a spoluvlastnictví
Investor může koupit spoluvlastnický podíl na pozemku – a pak zjistit, že ostatní spoluvlastníci mají jiné plány. Prodej celku bez souhlasu všech spoluvlastníků není možný.
Regulace a územní plány
CHKO, záplavová pásma, poddolovaná území, ochranná pásma. Tohle vše může omezit využitelnost pozemku a zásadně snížit jeho hodnotu. Změna územního plánu může hodnotu zdvojnásobit – nebo zničit. Dopředu to nikdo nezaručí.
Kdy investice do pozemků dává smysl – a kdy ne
Zemědělská půda není spekulace. Není to Bitcoin. Je to konzervativní, nelikvidní aktivum s nízkým průběžným výnosem a kapitálovým zhodnocením rozkládajícím se přes roky.
Dává smysl pro investora s horizontem minimálně 10 let, finanční rezervou mimo půdu a ochotou porozumět pachtovním smlouvám – nebo zaplatit právníka, který to udělá za něj.
Nedává smysl pro toho, kdo potřebuje likviditu, chce rychlý výnos nebo sází na to, že tempo zdražování z posledního desetiletí bude pokračovat donekonečna.
Jedna výhoda je jednoznačná: zisk z prodeje pozemku drženého déle než 10 let (u pozemků koupených po 1. 1. 2021) je osvobozen od daně z příjmu. U starších nabytí stačí 5 let. Tohle alternativní investice jako ETF nenabídnou.
Čtěte také: Recenze BITmarkets.com – Co vám přinese Utility token BTMT?
Zdroj fotky: Canva.com
Zdroje:
- Farmíto.cz – Cena půdy 2026 – https://www.farmito.cz/cena-pudy-aktualne
- Investujdopole.cz – Cenová mapa 2025 – https://www.investujdopole.cz/blog/cena-zemedelske-pudy-2025
- Deník.cz – Cena zemědělské půdy 2025 – https://www.denik.cz/ekonomika/zemedelstvi-cena-pudy-farmari-vlada.html
- Muj-pravnik.cz – Výnosnost zemědělské půdy 2026 – https://muj-pravnik.cz/vynosnost-zemedelske-pudy/
- Farmíto.cz – Pachtovné – https://www.farmito.cz/nase-clanky/pachtovne
- Státní pozemkový úřad – navýšení pachtovného 2023 – https://www.spucr.cz/tiskovy-servis/tiskove-zpravy/statni-pozemkovy-urad-navysi-pachtovne-za-zemedelskou-pudu
- Farmy.cz – Pozemkový úřad zdražil pachtovné – https://www.farmy.cz/20230802_Pozemkovy_urad_zdrazil_pachtovne.html
