Investice do nemovitostí už nemusí znamenat nákup celého bytu ani vyřizování hypotéky. Platformy Upvest a Fingood umožňují drobným investorům podílet se na financování developerských projektů již od několika tisíc korun. Přestože jejich nabídky mohou na první pohled působit podobně, fungování, poplatky i rizikový profil jednotlivých investic se výrazně liší.
Obsah článku – Upvest a Fingood:
- Nepřehlédněte: Rozhovor s Jakubem Rychlým z Nekrachni
- Jak funguje investice do developerského projektu
- Upvest se soustředí výhradně na nemovitosti
- Fingood financuje development i české firmy
- Výnosy na Fingoodu bývají vyšší, rozhoduje ale čistý výsledek
- Fingood nabízí sekundární trh, Upvest počítá spíše s držením do splatnosti
- Upvest a Fingood – Zajištění je důležité, ale ztrátu automaticky nevylučuje
- Největší rizika developerských investic
- Upvest, nebo Fingood?
- Upvest a Fingood – Diverzifikace je důležitější než nejvyšší úrok
Nemovitosti patří mezi investiční aktiva, kterým čeští střadatelé tradičně důvěřují. Vysoké ceny bytů však většině domácností neumožňují kupovat další nemovitosti pouze za účelem pronájmu nebo budoucího prodeje. Jednou z dostupnějších alternativ se proto stal investiční crowdfunding, prostřednictvím kterého může větší počet lidí společně financovat konkrétní projekt.
Mezi známé české platformy v této oblasti patří Upvest a Fingood. Investor jejich prostřednictvím zpravidla neposílá peníze do fondu ani nekupuje část domu. Poskytuje kapitál firmě nebo projektové společnosti, která jej využije například na nákup pozemku, rekonstrukci budovy, výstavbu bytů nebo refinancování dříve vložených prostředků.
Odměnou je předem stanovený úrok. Současně ale investor přebírá riziko, že se developerský projekt zpozdí, prodraží nebo nevygeneruje dostatek peněz na včasné splacení úvěru.
Nepřehlédněte: Rozhovor s Jakubem Rychlým z Nekrachni
Jak funguje investice do developerského projektu
Developer obvykle neskládá celý rozpočet projektu z jediného zdroje. Část nákladů pokryje vlastním kapitálem, část bankovním úvěrem a zbývající peníze může získat prostřednictvím alternativního financování.
Právě do této části kapitálové struktury vstupují platformy jako Upvest nebo Fingood. Investor si vybere konkrétní nabídku, vloží požadovanou částku a podle podmínek projektu získává průběžně nebo na konci investice úroky a následně zpět jistinu.
Důležité je rozlišovat mezi seniorním a mezaninovým úvěrem. Seniorní financování má při případných problémech obvykle přednost před ostatními věřiteli. Mezaninový úvěr je naopak podřízený bankovnímu úvěru. Jestliže se projekt dostane do platební neschopnosti, nejprve se uspokojují nároky seniorního věřitele a až poté poskytovatelů mezaninového financování.
Vyšší úrok u mezaninového úvěru je tedy kompenzací za vyšší riziko. Také Fingood ve svém slovníku investičních pojmů vysvětluje, že podřízený věřitel se při problémech dostává na řadu až po seniorních věřitelích.
Upvest se soustředí výhradně na nemovitosti
Platforma Upvest se profiluje jako specialista na real estate private debt a private equity. Podle informací zveřejněných na webu Upvestu nabízí financování rezidenčních i komerčních nemovitostí, tedy například bytových projektů, kanceláří, obchodních center nebo retail parků.
Investor prostřednictvím platformy většinou získává participaci na úvěrové smlouvě. To znamená, že se v poměru ke své investici podílí na výnosech, ale také na případných ztrátách z úvěru poskytnutého developerovi. Princip participace a související rizika podrobněji popisuje také sekce nejčastějších otázek Upvestu.
Minimální investice na Upvestu činí zpravidla 5 000 korun. U každé příležitosti platforma zveřejňuje investiční analýzu, informace o developerovi, účelu financování, zajištění a finančních ukazatelích projektu. Investoři následně dostávají pravidelné informace o jeho vývoji. Jednotlivé fáze vkládání peněz přibližuje popis investičního procesu na Upvestu.
Nabídka Upvestu se často skládá z relativně velkých realitních transakcí. V minulosti se na platformě objevily projekty developerů, jako jsou Finep, Crestyl, CPI Property Group, Sekyra Group, J&T Real Estate nebo Contera. Objem jednotlivých úvěrů se může pohybovat od desítek až po stovky milionů korun.
Například investice do projektu Rezidence Starochodovská, otevřená v lednu 2026, nabízela očekávaný roční výnos IRR mezi 6,8 a 7,1 procenta při předpokládané splatnosti 36 měsíců. Podrobné podmínky byly zveřejněny přímo v investiční nabídce projektu Rezidence Starochodovská. Výnosy i splatnost se však u jednotlivých příležitostí liší a nelze je považovat za obecný příslib platformy.
Významným prvkem zázemí Upvestu je jeho propojení s Komerční bankou. Ta v roce 2022 navýšila svůj podíl ve společnosti na 96 procent, jak tehdy oznámila v tiskové zprávě o převzetí platformy Upvest. Upvest zároveň působí jako vázaný zástupce Komerční banky pro vybrané investiční služby.
Ani bankovní vlastník však neznamená, že by Komerční banka automaticky ručila za splacení každé investice. Rozhodující zůstávají ekonomika projektu, pořadí věřitelů a konkrétní podoba zajištění.
Fingood financuje development i české firmy
Fingood má širší zaměření než Upvest. Vedle developerských projektů poskytuje investorům možnost financovat provozní potřeby, expanzi nebo investice českých podniků z různých oborů.
Nemovitostní projekty přesto tvoří významnou část jeho aktivit. Podle hodnocení portfolia Fingoodu za třetí čtvrtletí roku 2024 připadalo na developerské financování přibližně 70 procent tehdejšího aktivního portfolia. Podíl se od té doby mohl změnit, číslo ale ukazuje, jak důležitý development pro obchodní model platformy je.
Vstupní hranice je nižší než u Upvestu. Na platformě Fingood lze investovat od 1 000 korun. Aktuálně nabízené sazby, počet investorů a další souhrnné statistiky platforma uvádí přímo na hlavní stránce Fingoodu.
Investoři by přitom měli rozlišovat mezi průměrným výnosem celého portfolia a úrokem u konkrétní investice. Souhrnná čísla mohou zahrnovat firemní úvěry z různých odvětví, nikoliv pouze development.
Příkladem realitní nabídky byl projekt bytového domu v pražském Podolí, u kterého Fingood uváděl dobu splatnosti 12 měsíců, rating AAA a roční výnos mezi 8 a 10,7 procenta. Parametry byly zveřejněny v detailu investiční příležitosti Podolská.
Fingood získal evropskou licenci poskytovatele služeb skupinového financování udělovanou Českou národní bankou. Význam licence pro fungování platformy Fingood vysvětluje v článku věnovaném evropské crowdfundingové regulaci.
Licence stanovuje pravidla fungování platformy a ochrany investorů. Neznamená však, že Česká národní banka garantuje splacení úvěrů nebo nabízený výnos.
Zdroj fotky: Canva
Výnosy na Fingoodu bývají vyšší, rozhoduje ale čistý výsledek
Jedním z nejviditelnějších rozdílů mezi platformami je výše nabízených úroků. Fingood zpravidla prezentuje vyšší nominální sazby, zatímco u řady projektů na Upvestu se očekávané čisté výnosy pohybují níže.
Vyšší úrok ale sám o sobě neznamená lepší investici. Může odrážet menší velikost dlužníka, ranější fázi developmentu, vyšší zadlužení, slabší postavení úvěru nebo obtížnější přístup firmy k bankovnímu financování.
Na Fingoodu investor hradí poplatek ve výši devíti procent z dosaženého výnosu. Pokud například investice vydělá 8 000 korun, platforma si strhne 720 korun. Poplatek se účtuje pouze z vyplacených úroků, nikoliv z původní jistiny. Kompletní pravidla jsou dostupná v přehledu poplatků platformy Fingood.
Upvest používá poplatek za poskytování platebních služeb, jehož konkrétní výše se může řídit sazebníkem daného projektu. Platforma však u investičních nabídek zpravidla uvádí čistý výnos již po odečtení poplatku, jak vysvětluje také v popisu svého investičního procesu.
Při porovnávání projektů je proto nutné sledovat, zda uváděné procento představuje hrubý úrok, čistý výnos po poplatcích nebo ukazatel IRR, který zohledňuje také časování jednotlivých peněžních toků.
Přečtěte si také: Recenze XTB
Fingood nabízí sekundární trh, Upvest počítá spíše s držením do splatnosti
Investice do developerského úvěru není stejně likvidní jako akcie obchodovaná na burze. Investor by měl předem počítat s tím, že peníze mohou zůstat v projektu až do jeho splacení. Původně plánovaný termín navíc není zárukou, že skutečně nedojde k prodloužení.
Fingood provozuje sekundární tržiště nazvané Market. Investor na něm může nabídnout celou investici nebo její část jinému uživateli. Podmínky prodeje, fungování tržiště i příslušné poplatky platforma vysvětluje v přehledu věnovaném Fingood Marketu.
Ani sekundární trh ale nezaručuje, že se kupující skutečně najde nebo že bude ochoten zaplatit plnou nominální hodnotu investice. U projektu, který se dostal do problémů, může být prodej obtížný nebo možný pouze se slevou.
Upvest veřejný sekundární trh srovnatelný s Fingood Marketem standardně nenabízí. Investice je proto vhodné vybírat s předpokladem, že je investor ponechá až do splacení, případně využije pouze mimořádnou možnost převodu, pokud ji platforma u konkrétní nabídky zpřístupní.
Upvest a Fingood – Zajištění je důležité, ale ztrátu automaticky nevylučuje
U developerských projektů se často pracuje se zástavním právem k nemovitosti, podílu v projektové společnosti, pohledávkám nebo jinému majetku. Součástí zajištění mohou být také ručitelská prohlášení, směnky a notářské zápisy s přímou vykonatelností.
Důležitým ukazatelem je LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pokud má nemovitost hodnotu 100 milionů korun a celkové úvěry zajištěné touto nemovitostí dosahují 70 milionů, činí LTV 70 procent. Obecně platí, že nižší LTV vytváří větší bezpečnostní rezervu. Jednotlivé způsoby ochrany vložených prostředků popisuje Fingood ve své sekci věnované zajištění investic.
Investor ale musí zjistit, zda uváděné LTV zahrnuje všechny úvěry, jaké pořadí má jeho pohledávka a z jakého ocenění hodnota nemovitosti vychází. Hodnota pozemku po získání stavebního povolení může být výrazně vyšší než hodnota stejného pozemku bez povolení. Při nuceném prodeji navíc nemusí být dosaženo ceny uvedené ve znaleckém posudku.
Vymáhání zajištění může trvat měsíce nebo roky a vznikají při něm právní i administrativní náklady. Fingood provozuje vlastní oddělení vymáhání, které přebírá problematické případy a řeší opožděné splátky nebo zesplatněné úvěry. Postup platformy je popsán v pravidlech a metodách vymáhání pohledávek.
Největší rizika developerských investic
Výsledek projektu může ovlivnit zpožděné stavební povolení, růst cen práce a materiálů, problémy s dodavatelem, slabší prodej bytů, pokles cen nemovitostí nebo neschopnost developera získat navazující bankovní financování.
Zvláštní pozornost si zaslouží projekty, u kterých má být jistina splacena jednorázově na konci. Developer v takovém případě často počítá s prodejem nemovitosti, příjmy od kupujících nebo refinancováním jiným úvěrem. Jestliže se tento plán nepodaří uskutečnit včas, může požádat o prodloužení splatnosti.
Riziko se zvyšuje také u projektů v rané fázi, které ještě nemají stavební povolení, uzavřenou smlouvu s generálním dodavatelem nebo dostatečný počet předprodaných jednotek.
Upvest ve svých informacích pro investory upozorňuje, že podobné investování je vhodné pouze pro lidi, pro které případná ztráta části nebo celé vložené částky nebude znamenat zásadní zhoršení ekonomické situace.
Upvest, nebo Fingood?
Upvest může více vyhovovat investorovi, který chce své portfolio zaměřit výhradně na nemovitosti, preferuje větší developerské společnosti a je ochoten pročítat detailnější projektové analýzy. Počítat musí s minimální investicí zpravidla 5 000 korun a omezenou možností předčasného vystoupení.
Fingood nabízí nižší vstupní hranici, širší výběr firem a možnost rozdělit peníze mezi větší počet menších investic. Výhodou může být také sekundární Market. Vyšší nabízené výnosy je však potřeba posuzovat společně s poplatkem z úroků, ratingem dlužníka, kvalitou zajištění a historií jeho financování.
Ani jedna platforma není univerzálně lepší. Rozhodující je konkrétní projekt. Atraktivní nabídka na Fingoodu může být kvalitnější než rizikovější investice na Upvestu a naopak. Jméno platformy nenahrazuje analýzu dlužníka, ekonomiky projektu ani postavení investora v kapitálové struktuře.
Upvest a Fingood – Diverzifikace je důležitější než nejvyšší úrok
Největší chybou by bylo vložit podstatnou část úspor do jediného developerského projektu pouze proto, že nabízí dvouciferný výnos nebo je zajištěn nemovitostí.
Rozumnější je rozdělit kapitál mezi více dlužníků, lokality, typy nemovitostí a termíny splatnosti. Investor tím nezabrání problémům jednotlivých projektů, omezí ale jejich dopad na celé portfolio.
Investice přes Fingood a Upvest by zároveň neměly nahrazovat finanční rezervu. Peníze potřebné na běžné výdaje nebo neočekávané události patří do likvidnějších a méně rizikových nástrojů.
Developerský crowdfunding může přinášet zajímavý výnos a umožňuje investovat do konkrétních nemovitostních projektů bez nákupu vlastního bytu. Nabízený úrok je ale cenou za úvěrové, stavební a likvidní riziko. Investor proto musí sledovat nejen číslo uvedené vedle tlačítka „investovat“, ale především to, kdo si půjčuje, na co peníze použije a z čeho je má následně vrátit.
Čtěte dále: MadisonSix
Zdroj fotky: Canva
