Dopis z banky přijde v klidné chvíli. Nová sazba, nový termín, podpis na konci. Pohodlné, a právě o to jde.
Letos končí fixace hypoték za zhruba 470 miliard korun, jejichž průměrná sazba je kolem 3,2 %, uvádí Swiss Life Hypoindex s odkazem na analýzu ČNB. Průměrná nabídka bank pro nové hypotéky přitom v říjnu vyskočila na 5,79 %. Je to sedmý růst v řadě a od březnového minima 4,89 % to je téměř o bod víc.
Dopad vyjde na tři miliony a 25 let splatnosti. Při přechodu z 3,2 % na 5,84 %, což je nabídka na pět let do 80 % LTV, vzroste splátka z asi 14 540 na 19 040 Kč. Je to vlastní výpočet.
Obsah článku – Čeká vás letos refixace hypotéky?:
Nová pravidla: proč se vyjednává hůř
Od září 2024 smí banka za předčasné splacení během fixace účtovat 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýš však 1 %, vysvětluje portál Hypox. Vzorec: poplatek = částka × 0,25 % × počet zbývajících let, strop 1 %. Při 3,5 milionu a odchodu o tři roky dřív to je 26 250 Kč.
Před koncem fixace zůstává odchod zdarma. Platí to ve třech měsících před jejím koncem a také u mimořádné splátky až 25 % jistiny ročně, píše Hypox. Paradox je jiný. Kdo podepíše novou fixaci, ocitne se pod novým režimem a případný pozdější odchod ke konkurenci ho bude něco stát.
Nenechte si ujít: Cena ropy pod lupou
Kotva: první nabídka není poslední
Ekonomové tomu říkají kotvicí efekt. První číslo, které vidíte, se stává měřítkem všeho dalšího. Podle experta Vladimíra Weisse z Penize.cz se rozdíl mezi první nabídkou banky a vyjednanou sazbou pohybuje nejčastěji mezi 0,2 a 0,5 p. b. Že by banka posílala horší sazbu záměrně, nikdo nedokázal. Počítá ale s tím, že se vám nebude chtít jednat.
Obrana je jednoduchá. Poradna Finzi doporučuje začít 3 až 6 měsíců před koncem fixace a mít v ruce písemnou nabídku konkurence. To je nejsilnější argument.
Nenechte si ujít: crypto4me recenze
Sleva za pojištění: co vám ve skutečnosti přinese
Banky podle poradců z Realfree nabízejí za životní pojištění k hypotéce slevu 0,1 až 0,3 p. b. Jenže sleva není zadarmo.
Příklad s úvěrem 4 miliony, 25 let a sazbami 5,84 % proti 5,64 %: splátka klesne o 483 Kč měsíčně a po pěti letech zbývá o 10 600 Kč menší dluh. Celkový přínos činí asi 39 600 Kč, tedy zhruba 660 Kč měsíčně. Je to vlastní výpočet.
Pokud je pojištění dražší než srovnatelné krytí o 1 000 Kč měsíčně, přijdete za pět let o 20 400 Kč. U rozdílu 1 500 Kč je to už 50 400 Kč. Jde o modelové scénáře. Kdo by si pojištění sjednal stejně, vychází líp.
Délka fixace: kam míří sazby
Sazby rostou i bez zásahu centrální banky. ČNB drží repo na 3,75 %, jenže 5letý IRS stál k 14. září 4,90 % a 12M PRIBOR 4,17 %. Poslední průzkum ČNB z 23. září ukazuje, že analytici čekají za rok mírný pokles 5letého IRS na 4,36 %. V březnu ale tentýž odhad činil 3,94 %. Čtyři z osmnácti dokonce čekali v září zvýšení repa.
Krátká fixace láká. Jednoletá stojí průměrně 5,42 %, pětiletá 5,84 % a desetiletá 6,35 %. Jednoleté řešení se ale vyplatí, jen pokud čtyřletá sazba za rok nepřekročí zhruba 5,95 %. Vlastní výpočet vychází z pětileté nabídky 5,84 % a ukazuje, že prostor na chybu je velmi malý.
Nejdřív spočítejte, kolik vás stojí odchod. Pak sežeňte dvě konkurenční nabídky a jednejte s tím, že podpis může počkat. Aktuální vývoj úrokových sazeb sledujte v osobních financích stejně pečlivě jako splátku.
Přečtěte si také: Recenze XTB
Zdroje:
- Swiss Life Hypoindex, říjen 2026, https://www.hypoindex.cz/clanky/swiss-life-hypoindex-sazby-hypotek-v-rijnu-prudce-stouply-blizi-se-sesti-procentum/
- ČNB: Inflační očekávání finančního trhu 9/2026, https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-trhy/.galleries/inflacni_ocekavani_ft/inflacni_ocekavani_ft_2026/C_inflocek_09_2026.pdf
- Penize.cz: Co a jak se dá s bankou usmlouvat, https://www.penize.cz/hypoteky/490589-co-a-jak-se-da-s-bankou-usmlouvat-refixace-hypoteky-ocima-expertu
- Hypox: Předčasné splacení hypotéky a mimořádné splátky, https://hypox.cz/blog/novinky/predcasne-splaceni-hypoteky
- Finzi: Když banka nabídne jiné podmínky, https://www.finzi.cz/hypoteky/clanky/kdyz-banka-nabidne-jine-podminky-co-delat/
- Realfree: Hypotéka 2026, https://realfree.cz/blog/hypoteka-kveten-2026
Zdroj obrázku: Generováno AI (Adobe Stock)
