České domácnosti čeká další nepříjemná zpráva. Hypoteční sazby po období postupného zlevňování znovu rostou a lidé, kterým v letošním roce končí fixace, se musí připravit na výrazně vyšší splátky. U hypotéky ve výši čtyř milionů korun může rozdíl představovat i 6 000 korun měsíčně. Existuje však několik způsobů, jak dopad zdražování zmírnit. Rozhodující přitom může být správné načasování a ochota vyjednávat s bankou.
Ještě před několika lety si Češi mohli sjednat hypotéku s úrokem kolem dvou procent. Takové podmínky se dnes zdají téměř neuvěřitelné. Zatímco domácnosti s dlouhodobou fixací dosud těží z levných úvěrů, stále větší část dlužníků musí přistoupit na současné, podstatně méně výhodné sazby.
Podle nejnovějšího Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná nabídková sazba hypoték v říjnu 2026 na 5,79 procenta. Oproti září jde o nárůst o 0,28 procentního bodu a ve srovnání s letošním březnem jsou hypotéky dražší už o 0,90 procentního bodu. Sazby přitom rostou sedmý měsíc v řadě.
Pro mnoho lidí tak nastává okamžik, kdy budou muset zásadně přehodnotit rodinný rozpočet. A nejde o zanedbatelnou skupinu domácností.
Obsah článku – Fixace hypotéky:
- Statisíce Čechů čeká nová fixace hypotéky. Banky budou rozhodovat o stovkách miliard
- O kolik vám skutečně vzroste splátka? Rozdíl může být překvapivý
- Proč hypotéky znovu zdražují, když už měly být levnější?
- Končí vám fixace? První nabídku banky nemusíte přijmout
- Refinancování hypotéky může ušetřit peníze. Má ale svá pravidla
- Fixovat na tři, nebo pět let? Rozhodnutí může ovlivnit budoucí výdaje
- Co dělat, když už vyšší splátku nezvládnete?
- Největší chyba? Začít hypotéku řešit až na poslední chvíli
Statisíce Čechů čeká nová fixace hypotéky. Banky budou rozhodovat o stovkách miliard
Rok 2026 představuje pro český hypoteční trh mimořádně důležité období. Právě letos totiž končí pětileté fixace mnoha úvěrů sjednaných v roce 2021, kdy se úrokové sazby pohybovaly na historicky nízkých úrovních.
Podle analýzy České národní banky mají letos skončit fixace úvěrů se zbývající jistinou přibližně 470 miliard korun. V roce 2027 by mělo jít zhruba o 530 miliard a v roce 2028 nejméně o 600 miliard korun.
Zdaleka ne všechny tyto hypotéky však byly sjednány za stejně výhodných podmínek. Zatímco část dlužníků dnes splácí úvěry s úrokem kolem dvou procent, jiní již mají sazbu výrazně vyšší. Dopad konce fixace proto bude u jednotlivých domácností velmi rozdílný.
Největší problém mohou mít lidé, kteří si nemovitost pořídili během období levných hypoték a zároveň využili značnou část svých příjmů na splácení úvěru. Pokud se jim mezitím významně nezvýšily příjmy, mohou vyšší úroky jejich finanční situaci nepříjemně zkomplikovat.
Na druhou stranu není důvod předpokládat, že by se všechny domácnosti automaticky dostaly do potíží. Část dlužníků si během uplynulých pěti let vytvořila finanční rezervu, zvýšila příjmy nebo snížila zbývající dluh. Přesto je důležité na novou fixaci myslet s předstihem.
Čtěte také: Máte na účtu volných 100 000 Kč? Tři cesty, jak je letos ochránit
O kolik vám skutečně vzroste splátka? Rozdíl může být překvapivý
Jak velký zásah do rodinného rozpočtu může zdražení hypoték znamenat? Podívejme se na několik modelových příkladů. Představme si domácnost, která má zbývající hypotéku ve výši tří milionů korun a do konce splácení jí zbývá 20 let. Pokud by její úroková sazba činila 2,2 procenta, měsíční splátka by při anuitním splácení dosahovala přibližně 15 462 korun.
Při zvýšení sazby na 5,1 procenta by však splátka vzrostla na přibližně 19 965 korun. To představuje rozdíl více než 4 500 korun měsíčně, tedy zhruba 54 000 korun ročně. Ještě výraznější rozdíl nastává u větších hypoték.
U zbývajícího úvěru čtyři miliony korun se stejnou dvacetiletou splatností by splátka při sazbě 2,2 procenta činila přibližně 20 616 korun. Po zvýšení sazby na 5,1 procenta by vzrostla na 26 620 korun. Domácnost by tak každý měsíc zaplatila o 6 004 korun více. Za jediný rok jde o dalších 72 048 korun, které musí najít ve svém rozpočtu.
U hypotéky pět milionů korun se stejnými parametry by měsíční splátka vzrostla přibližně z 25 770 na 33 275 korun. Roční rozdíl by tak překročil 90 000 korun.
Uvedené příklady jsou ilustrativní a porovnávají stejnou zbývající jistinu i dobu splatnosti při různých úrokových sazbách. Skutečná změna oproti dosavadní splátce bude záviset také na původní délce úvěru, dosavadním splácení a konkrétní nabídce banky.
Sazba 5,1 procenta přitom není nahodilým číslem. Podle ČBA Hypomonitoru zveřejněného 14. října 2026 šlo o průměrnou skutečně sjednanou sazbu nových hypoték v září. Průměrná sazba úvěrů refinancovaných z jiné instituce dosahovala 5,05 procenta.
Rozdíl oproti říjnovému Swiss Life Hypoindexu je dán především metodikou. Hypoindex sleduje nabídkové sazby, zatímco ČBA pracuje s úroky skutečně uzavřených obchodů. Navíc jde o údaje za odlišná období.
Čtěte také: Rozhovor s Markem Jindrou
Proč hypotéky znovu zdražují, když už měly být levnější?
Mnoho lidí očekávalo, že hypoteční sazby budou v roce 2026 pokračovat v poklesu. Jenže situace na finančních trzích se vyvíjí jinak. Jedním z hlavních důvodů je růst tržních úrokových sazeb, které ovlivňují cenu financování bank. Hypoteční sazby totiž nejsou přímo navázány pouze na základní úrokovou sazbu České národní banky. Významnou roli hrají také očekávání dalšího vývoje ekonomiky, inflace a cena peněz na mezibankovním trhu.
Podle analýzy České bankovní asociace vzrostla cena tříletých peněz na trhu od února přibližně o 1,4 procentního bodu. Hypoteční sazby přitom vzrostly přibližně o jeden procentní bod. Banky tak dosavadní zdražení tržního financování promítly do svých nabídek pouze částečně.
Další vývoj proto zůstává nejistý. Česká národní banka na svém zářijovém jednání ponechala základní úrokovou sazbu na 3,75 procenta. Současně ale upozornila na přetrvávající inflační rizika a připustila, že na dalším jednání může rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb. Pro hypoteční klienty z toho plyne důležitý závěr – není jisté, že odkládání rozhodnutí automaticky přinese výhodnější úrok.
Mohlo by Vás zajímat: Státní dluhopisy se vrací do hry
Končí vám fixace? První nabídku banky nemusíte přijmout
Jednou z nejčastějších chyb může být pasivní přístup. Řada lidí jednoduše vyčká na nabídku své banky a následně přijme novou úrokovou sazbu, aniž by si ověřila, zda by jinde nezískala výhodnější podmínky. Právě konec fixace hypotéky přitom představuje ideální příležitost k vyjednávání.
Banka má zájem si stávajícího klienta udržet. Pokud totiž klient převede hypotéku ke konkurenci, původní instituce přijde o budoucí úrokové příjmy. To může vytvořit prostor pro individuální nabídku.
Rozhodně proto není nutné spokojit se s první navrženou sazbou. Vyplatí se oslovit několik konkurenčních bank, nechat si připravit nabídky refinancování a následně s nimi zkusit vyjednávat u své současné banky.
Rozdíl několika desetin procentního bodu totiž může za dobu nové fixace znamenat úsporu desetitisíců korun. Například u hypotéky se zbývající jistinou čtyři miliony korun a splatností 20 let představuje rozdíl mezi sazbou 5,5 a 5,0 procenta úsporu přibližně 1 200 korun měsíčně. Během tří let tak domácnost zaplatí na pravidelných splátkách přibližně o 43 000 korun méně.
Zároveň je důležité porovnávat nejen samotný úrok, ale také případné poplatky, náklady na pojištění a další podmínky, kterými může banka výhodnější sazbu podmiňovat.
Mohlo by Vás zajímat: Rozhovor s Karlem Oblukem o Angel investování
Refinancování hypotéky může ušetřit peníze. Má ale svá pravidla
Pokud současná banka nedokáže nabídnout konkurenceschopné podmínky, přichází na řadu refinancování hypotéky. V praxi jde o převedení úvěru do jiné banky, která původní hypotéku splatí a klientovi poskytne nový úvěr.
Zásadní výhodou je možnost přejít ke konkurenci při konci fixace bez náhrady nákladů za předčasné splacení. Podle informací České národní banky lze hypotéku bez této náhrady předčasně splatit mimo jiné v období tří měsíců poté, co banka klientovi sdělí novou výši úrokové sazby pro další období.
Pokud by se však klient rozhodl odejít uprostřed běžící fixace, může být situace odlišná.
Pravidla účinná od září 2024 umožňují u příslušných úvěrů na bydlení požadovat zákonem vymezenou náhradu nákladů. Její maximální výše činí 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však jedno procento. Současně nesmí přesáhnout zákonem určené účelně vynaložené náklady. U starších smluv záleží také na tom, kdy začalo nové fixační období.
Při refinancování musí nová banka rovněž posoudit bonitu klienta, jeho příjmy, závazky a hodnotu zastavené nemovitosti. Není proto automaticky zaručeno, že každá domácnost získá stejnou sazbu jako nejlepší klienti banky.
Nepřehlédněte: Jak začít investovat? TOP 10 investičních strategií, které by měl znát každý investor
Fixovat na tři, nebo pět let? Rozhodnutí může ovlivnit budoucí výdaje
Vedle samotné úrokové sazby stojí klienti před další otázkou: na jak dlouhou dobu si nový úrok zafixovat?
V současné situaci jde o poměrně složité rozhodování. Delší fixace poskytuje jistotu neměnné sazby po delší období, zároveň však může znamenat, že klient nebude moci jednoduše využít případného poklesu úroků v dalších letech.
Kratší fixace na jeden až tři roky umožňuje rychlejší přizpůsobení budoucím podmínkám. Pokud by ale úroky dále rostly, čekala by klienta další změna sazby už za relativně krátkou dobu.
Delší fixace může být vhodnější pro domácnosti, které preferují stabilitu splátek a nemají dostatečnou rezervu na případné další zdražení. Naopak klienti s vyššími příjmy, dostatečnou finanční rezervou a ochotou přijmout určitou nejistotu mohou upřednostnit kratší období.
Neexistuje však univerzálně nejlepší varianta. Rozhodnutí by mělo vycházet především z konkrétních nabídek bank, očekávané doby držení nemovitosti a finančních možností domácnosti, nikoli pouze ze snahy odhadnout budoucí vývoj sazeb.
Přečtěte si také: Recenze XTB
Co dělat, když už vyšší splátku nezvládnete?
Pro některé domácnosti nemusí být zdražení hypotéky jen nepříjemností, ale skutečným problémem. Pokud se měsíční splátka zvýší o několik tisíc korun, může výrazně omezit prostor pro ostatní výdaje nebo tvorbu finanční rezervy. V takovém případě je důležité jednat ještě před vznikem problémů se splácením.
Jednou z možností je požádat banku o prodloužení celkové doby splatnosti. Delší splácení obvykle snižuje měsíční zatížení, na druhou stranu zpravidla zvyšuje celkovou částku zaplacenou na úrocích.
Další variantou může být mimořádná splátka části hypotéky, pokud má domácnost k dispozici dostatečné úspory. Nižší jistina totiž může snížit budoucí splátky nebo zkrátit dobu splácení. Ani v tomto případě ale není rozumné použít veškeré dostupné peníze a zůstat bez finanční rezervy.
Pokud hrozí, že domácnost nebude schopna splátky hradit, je vhodné s bankou co nejdříve projednat možné individuální řešení. Ignorování problému a vznik prodlení mohou situaci dále zhoršit.
Nenechte si ujít: crypto4me recenze
Největší chyba? Začít hypotéku řešit až na poslední chvíli
Zdražování hypoték v roce 2026 ukazuje, jak výrazně může změna úrokových sazeb ovlivnit finanční situaci českých domácností. Zatímco před pěti lety byly úvěry s úrokem kolem dvou procent běžnou součástí trhu, dnes se podmínky zásadně změnily.
Přesto není důvod automaticky přijímat první nabídku banky nebo podlehnout obavám z dalšího zdražování. Nejdůležitější je začít se o novou fixaci zajímat s několikaměsíčním předstihem. Díky tomu získá klient dostatek času na porovnání nabídek, případné refinancování i úpravu rodinného rozpočtu.
A právě zde může vzniknout největší úspora. U hypotéky v řádu několika milionů korun totiž i zdánlivě malý rozdíl v úrokové sazbě rozhoduje o tom, zda domácnost v následujících letech zaplatí o desítky tisíc korun více, nebo si tyto peníze ponechá.
Nenechte si ujít: Ozios recenze – Regulovaný broker
Zdroj fotky: Adobe Stock
