Nemovitosti jsou pro řadu Čechů první volbou, když přemýšlejí o investování. Vedle vlastního bytu ale mohou investovat také do developerských projektů nebo neveřejných firem. Jak takové investice fungují, co za své peníze investor skutečně získá a podle čeho posuzovat jejich riziko? O tom mluví Peter Bečár, partner Crowdberry, investiční platformy zaměřené na financování firem a realitních projektů. Předtím více než deset let působil ve společnosti P3 Logistic Parks, mimo jiné jako ředitel pro střední a východní Evropu.
Ve světě investic a nemovitostí se pohybujete už řadu let. Co vás k tomuto oboru původně přivedlo?
Původně jsem působil v IT a zajímal se o digitální firmy a jak přenést “kamenné” firmy do digitálního světa. Čím dál víc mě zajímalo propojení digitálních technologií a nemovitostí, a to mě dovedlo do P3 Logistic Parks. Právě tam jsem si uvědomil, jak úzce jsou nemovitosti propojené s každodenním životem. Když člověk potřebuje bydlet, potřebuje nemovitost. Když si něco objedná přes e-shop, zboží musí být někde vyrobeno a uskladněno. Nemovitosti jsou důležité také pro obchody nebo třeba domovy pro seniory. Svět se bez nich zkrátka neobejde.
Mohlo by Vás zajímat: Rozhovor s Liborem Fiedlerem
Co jste si z práce v P3 odnesl o tom, jak se na nemovitosti dívají velcí investoři?
Setkal jsem se tam s investory z USA, Kanady, Blízkého východu i Singapuru. Zajímalo mě, jaké nemovitosti vlastní, proč do nich investují a jak jim přinášejí dlouhodobý výnos. Často šlo o investice spojené s penzijními fondy. Důchodci po celém světě investují prostřednictvím velkých správců také do nemovitostí, aby si zajistili dlouhodobý výnos.
Pochopil jsem také, jak se propojují nemovitosti s fungováním firem. Představte si, že zahraniční fond vlastní českou logistickou halu, kterou si pronajímá česká firma. Ta v ní podniká a platí nájem, z něhož vzniká výnos pro investora. Začal jsem přemýšlet, proč by podobné nemovitosti nemohli vlastnit také čeští a slovenští investoři. Nemovitost přináší někomu skutečný užitek a firma, která v ní působí, vytváří reálnou službu. To je pro mě podstata investování do reálné ekonomiky.
Proč by měl mít ale běžný český investor zájem o neveřejné firmy a realitní projekty, když si může jednoduše koupit akcie, ETF nebo podílové fondy?
Když si investor koupí akcie na burze, většinou je kupuje od někoho, kdo je prodává. Samotná transakce tak do firmy nepřináší nový kapitál. Investor může na změně ceny vydělat, ale společnost z toho přímo nezíská peníze na další rozvoj.
Když investor vloží kapitál přímo do české firmy, může ho společnost využít na zaměstnávání lidí, nákup technologií, školení nebo expanzi do zahraničí. Pomáhá tak firmě růst a vytvářet další hodnotu. Malé a střední podniky jsou přitom důležitou součástí ekonomik, jako jsou německá nebo americká. V zahraničí do nich investují specializované fondy i banky, zatímco u nás se tento trh teprve rozvíjí.
Důležitý je také místní kapitál. Při krizích mají zahraniční investoři tendenci stahovat peníze na své domácí trhy. Pokud se to stane, mohou být místní investoři pro české firmy důležitým zdrojem financování. I proto nabízíme českým investorům možnost podílet se například na českých logistických nemovitostech, ať už prostřednictvím výstavby, nebo jejich vlastnictví, spoluvlastnit firmy, jako je GymBeam, nebo půjčovat firmě, jako je Kellys.
Mělo by investory zajímat i to, že svými investicemi podpoří český lokální trh?
Říkávám, že pokud lidem nezáleží na tom, kde budou žít za 30 let, mohou investovat jen do zahraničních akcií. Pokud ale chtějí žít v Česku i za 30 let, měli by se zajímat také o místní firmy a nemovitosti.
Když se Čech rozhodne investovat třeba do místního developerského projektu, co si za své peníze skutečně pořídí? Stává se spoluvlastníkem nemovitosti, akcionářem společnosti, nebo jejím věřitelem?
Záleží na struktuře konkrétního projektu. Investor může půjčit peníze a získávat úrok podobně jako banka. Jindy se může stát spoluvlastníkem projektu a podílet se na jeho výnosech.
Na naší platformě máme například investici do menšího developerského projektu, v němž jsou investoři v roli věřitelů. Očekávaný výnos přesahuje devět procent ročně a půjčka je zajištěná nemovitostí. V jiném projektu mohou investoři společně vlastnit logistickou halu, která je dlouhodobě pronajatá a vyplácí dividendu. Při jejím pozdějším prodeji mohou získat další výnos.
Je tento způsob investování vhodný pro každého? A s jakou částkou má smysl začít?
Myslím si, že investování může být vhodné pro každého, kdo má nějaký kapitál. Člověk by se měl o své investice zajímat a hledat způsoby, jak kapitál zhodnocovat. Nemělo by to končit jen u nákupu bytu. Lze investovat také do firem, developerských projektů nebo nemovitostí, které by si jednotlivec sám nemohl dovolit.
Vlastnit halu v hodnotě 300 až 500 milionů korun je pro jednoho investora obtížné. Existují ale nástroje, díky kterým ji mohou vlastnit společně, podobně jako velké investiční společnosti.
Čtěte také: Rozhovor s Ondřejem Kozlem
Kolik by měl investor do podobných příležitostí vložit a jak si portfolio rozložit?
Velké investiční společnosti mívají nemovitosti zastoupené v portfoliu zhruba z 10 až 20 procent. Konkrétní podíl závisí na nastavení rizika a na tom, jak investor jednotlivým produktům rozumí. Důležité je investovat do věcí, které člověk zná. Kdo celý život bydlí v Praze, může snáz vyhodnotit riziko investice v Praze než riziko kancelářské budovy v Americe.
Portfolio by mělo zahrnovat různé segmenty. Investor by neměl zůstat jen u jednoho fondu, který vlastní kanceláře, ale může zvážit také domovy pro seniory, retail parky, rezidenční projekty nebo obchodní centra. Proto jsme snížili minimální částku a do velkých developerských projektů lze investovat už od 20 tisíc korun. Jde o projekty v hodnotě od desítek milionů až po miliardu korun.
Musí už být typický klient zkušeným investorem?
Záleží na tom, jaký nástroj si vybere. Jednodušší možností je úvěr: investor ví, komu půjčuje, na jak dlouho, jaký dostane úrok a čím je půjčka zajištěná. Takovou investici si lze představit podobně jako soukromou půjčku.
Investování prostřednictvím spoluvlastnictví je složitější. Má složitější pravidla i možnosti, jak z investice vystoupit, a doporučil bych ho spíše zkušenějším investorům. Akciové trhy přitom představují jen malou část všech firem na světě. Mnoho společností zůstává na soukromém trhu a jejich podíly se neobchodují na burze.
Jaké projekty se na vaši platformu dostanou? Dohledal jsem si, že za poslední dva roky u vás prošlo užším výběrem přibližně sedm procent z více než 300 posuzovaných realitních příležitostí. Co rozhoduje o tom, že projekt odmítnete?
Důvodů může být mnoho. V první řadě posuzujeme lidi, kteří za projektem stojí: jejich zkušenosti, profesionalitu a kvalitu týmu. Zkoumáme také firmu a její podnikatelský plán. Každý projekt prochází technickou, právní a finanční prověrkou a firma musí být na transakci dobře připravená.
Prověřujete kromě samotné firmy také to, jak se jí bude dařit v budoucnu?
Ano. Nejdřív zjišťujeme, do čeho investujeme, a potom přemýšlíme, jaký vývoj může projekt čekat v příštích třech, čtyřech nebo pěti letech. Pokud plánujeme firmu prodat, potřebujeme rozumět trendům v jejím oboru a vědět, jaká bude možná výstupní strategie.
U nemovitostí například zvažujeme, jestli je dobrá doba na nákup kancelářské budovy a jakou může mít hodnotu za několik let. Může se například ukázat, že větší potenciál mají logistické nemovitosti. U firem zkoumáme, zda působí v rostoucím segmentu, mají konkurenční výhodu a dokážou zvyšovat efektivitu. Zajímá nás také, zda jim naopak neklesají výnosy nebo obrat.
Při vstupu do firmy musíme vědět, co se může dít s její hodnotou v dalších letech. Sledujeme proto trendy i kroky velkých hráčů. Informace, které o firmě zjistíme a které nám poskytne, pak zpřístupňujeme investorům.
Čtěte také: Ropa Brent a WTI v portfoliu
U neveřejných společností není k dispozici veřejná tržní cena. Jak určujete, kolik firma nebo projekt skutečně stojí?
Základním principem je poměr rizika a výnosu. Posuzujeme, jaké riziko investice přináší, a podle toho stanovujeme výnos. Ten následně vyjednáváme s developerem, majitelem nebo zakladatelem firmy. Pokud nedosáhneme výnosu, který považujeme za přiměřený danému riziku, do transakce nejdeme a nepředložíme ji ani investičnímu výboru.
Výnos srovnáváme například s úrokem na spořicím účtu nebo s výnosem českého dluhopisu, s porovnatelnými investicemi na trhu. Pokud investor podstupuje vyšší riziko tím, že vloží peníze do nemovitosti nebo firmy, měl by tomu odpovídat i výnos. Ten by podle mě měl být většinou alespoň kolem deseti procent ročně.
Jak potom ověřujete, že riziko odpovídá očekávanému výnosu?
Riziko se snažíme co nejlépe vyhodnotit a omezit. U jedné investice do rekonstrukce nemovitosti určené k bydlení v Praze například nabízíme výnos přes devět procent ročně. Projekt musí nemovitost zrekonstruovat a následně prodat. Zohledňujeme zkušenosti partnera, který podobný projekt realizoval už 35krát, kontrolujeme rozpočet i ceny, za které se nemovitosti prodávají.
Investice je navíc zajištěná nemovitostí, jejíž hodnota je podle našich propočtů výrazně vyšší než půjčená částka. To zvyšuje pravděpodobnost, že se úvěr vrátí, i kdyby podnikatelský plán nevyšel.
Vedle prověrky a zkušeností týmu využíváme také kreditní model. Vychází z dat o tisících společností a pomáhá nám hledat ukazatele, které mohou signalizovat, že firma přestane fungovat, investice se nevrátí nebo její hodnota klesne. Výsledek nakonec posuzuje investiční komise s externími členy. Ta rozhoduje, zda je investice odpovědně nastavená a může se nabídnout investorům.
Jedním z vašich projektů je rekonstrukce ostravského Mrakodrapu, u které uvádíte požadovaný výnos přes 13 procent ročně. Z čeho má výnos vzniknout a co by mohlo plánovanou návratnost ohrozit?
V tomto projektu se investoři stávají spolumajiteli 111 rekonstruovaných bytů v Ostravě. Struktura se liší například od pražského projektu, kde investoři poskytují úvěr zajištěný nemovitostí.
Výnos se podle předprodeje bytů pohybuje přibližně od 14 do 11 procent – očekáváme, že výsledný průměrný roční výnos se bude pohybovat kolem 13 %. Developer má motivaci prodat více bytů, protože tím může snížit cenu kapitálu. Vyšší předprodej zároveň snižuje riziko pro investory. Sledujeme také splácení bankovního úvěru. Jakmile je úvěr splacený, je kapitál investorů bezpečněji uložený v nemovitosti.
Zisk z dalšího prodeje bytů se dělí mezi developera a investory. Investor má výnos stanovený předem, zatímco developer může při úspěšnějším prodeji dosáhnout vyššího výnosu. Tato struktura má motivovat obě strany a zahrnuje také stanovené termíny a milníky pro rekonstrukci i prodej.
Čtěte také: Máte na účtu volných 100 000 Kč? Tři cesty, jak je letos ochránit
Jak velký pokles cen bytů by projekt ještě unesl?
Podle našeho modelu by developer měl být schopen splatit investici i výnos investorů, i kdyby se byty prodaly až o 30 procent levněji, než za kolik se prodávají nyní. Majitel musí investory vyplatit v určeném termínu, přibližně do 36 až 38 měsíců, ze zisku z prodaných bytů.
Investor si může podobné výpočty ověřit tak, že se podívá, o kolik by ceny musely klesnout, aby se mu investice nevrátila. Pokud si koupí byt s 80procentním úvěrem a 20 procenty vlastního kapitálu, může pokles hodnoty o 20 procent znamenat ztrátu celé vlastní investice. U našeho projektu podle modelu ani prodej bytů o 25 procent levněji neznamená, že by investoři automaticky přišli o vložené peníze. Je proto důležité porovnávat riziko vlastního bytu s rizikem investice strukturované společně s developerem.
Když má běžný investor většinu portfolia v akciových ETF a zvažuje svou první investici do nemovitostního projektu, jak by měl přemýšlet o rozložení rizika?
Záleží na tom, do čeho už investuje. Pokud má portfolio soustředěné například v technologických firmách, může ho rozšířit o místní společnosti z jiných odvětví. Případně může část pozic v globálních firmách omezit a investovat na lokálním trhu, kterému může lépe rozumět.
Investor zná místní prostředí, firmy a někdy i jejich produkty. Může si jejich služby vyzkoušet nebo vědět, kam společnost směřuje. Proto ideálně vybrat vícero investičních společností a rozložit portfolio v 1–2 segmentech nemovitostí a přidat 1–2 společnosti. Něco v kratším dluhu 1–2 roky a něco i formou spoluvlastnictví v nemovitostech.
Očekáváte, že se investování do soukromých firem stane běžnou součástí portfolií drobných investorů, nebo zůstane hlavně záležitostí zkušenějších a majetnějších lidí?
Myslím si, že se bude stávat běžnější součástí portfolií. Veřejné trhy představují jen malou část investičního světa. Soukromý trh nabízí mnohem širší výběr a investorům se postupně otevírá. Začíná se také podobat veřejnému trhu – investoři mají k dispozici informace a mohou se k příležitostem dostat snáz.
Když se podíváte na velké správce aktiv, jejich portfolia zahrnují řadu soukromých společností. Mnoho firem se na burzu vůbec nedostane a jejich podíly se obchodují mezi velkými soukromými investory. Tento trend se postupně přibližuje i běžným investorům.
Naším úkolem je budovat infrastrukturu, která investorům umožní být blíže místním firmám a nemovitostem. Myslím si, že tento trend bude sílit a že soukromé investice mohou být způsobem, jak portfolio dále rozložit.
Nenechte si ujít: [TOP 10] Černé díry za miliardy: Největší státní IT ostudy, které jsme zaplatili z daní
Zdroj fotky: archiv Petera Bečára
Zdroj pozadí: Canva.com
