Investice do nemovitostí patří mezi oblíbené způsoby, jak Češi zhodnocují své úspory. Jenže rostoucí ceny bytů a dražší hypotéky mění pravidla hry. Vyplatí se dnes koupit investiční byt a pronajímat ho, nebo mohou stejné peníze vydělat více na akciovém trhu? Modelový výpočet ukazuje, že rozdíl může být překvapivě malý. A za určitých okolností může nemovitost dokonce výrazně zaostávat.
Vlastnit byt, který každý měsíc přináší nájemné a zároveň postupně získává na hodnotě, představuje pro řadu Čechů ideální investici. Nemovitost je hmatatelná, její hodnotu lze poměrně snadno sledovat a pronájem může vytvářet pravidelný příjem. Navíc se často říká, že ceny bytů dlouhodobě pouze rostou.
Skutečnost je ale složitější. Vedle kupní ceny musí investor počítat s úroky z hypotéky, opravami, daněmi nebo obdobím, kdy byt zůstane bez nájemníka. A především s tím, že peníze vložené do nemovitosti už nemůže využít jinak.
Právě poslední okolnost bývá při rozhodování přehlížena. Pokud má někdo téměř dva miliony korun, nemusí za ně nutně pořizovat byt na hypotéku. Může je investovat například do burzovně obchodovaných fondů ETF, které umožňují podílet se na vývoji stovek či tisíců společností najednou. Která varianta může přinést více peněz?
Obsah článku:
- Byty výrazně zdražily. Hypotéky zůstávají drahé
- Byt za šest milionů. Kolik skutečně vydělá?
- Co když stejné peníze investuje do ETF?
- Nemovitost může vydělat více. Rozhoduje jediný předpoklad
- Nájemné není čistý výdělek. A rostoucí cena bytu není jistota
- Rozhodovat mohou také daně
- Byt, nebo akcie? Odpověď není pro každého stejná
Byty výrazně zdražily. Hypotéky zůstávají drahé
Český nemovitostní trh má za sebou další období výrazného růstu. Podle Českého statistického úřadu se ceny bytů v roce 2025 meziročně zvýšily o 10,6 procenta. Průměrná kupní cena bytu dosáhla 72 410 korun za metr čtvereční, zatímco v Praze činila 131 520 korun.
Investoři tak musejí na pořízení nemovitosti vynaložit podstatně více peněz než před několika lety. Současně se změnily podmínky financování.
Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná úroková sazba skutečně nově sjednaných hypoték v září 2026 hodnoty 5,1 procenta. Průměrná výše nového úvěru přitom činila 4,67 milionu korun.
Od dubna letošního roku navíc platí přísnější doporučení České národní banky pro investiční hypotéky. ČNB doporučuje bankám poskytovat na investiční nemovitosti úvěry maximálně do 70 procent jejich hodnoty a dodržovat limit celkového dluhu odpovídající sedminásobku čistého ročního příjmu. Pro investory to znamená, že na koupi bytu potřebují zpravidla výraznější vlastní kapitál.
Nenechte si ujít: [TOP 10] Černé díry za miliardy: Největší státní IT ostudy, které jsme zaplatili z daní
Byt za šest milionů. Kolik skutečně vydělá?
Představme si investora, který se rozhodne koupit byt za šest milionů korun. Nemovitost chce pronajímat a počítá s tím, že si ji ponechá nejméně deset let.
Z vlastních úspor zaplatí 1,8 milionu korun, tedy 30 procent kupní ceny. Zbývajících 4,2 milionu financuje hypotékou se splatností 30 let a modelovou úrokovou sazbou 5,1 procenta. Měsíční splátka vychází přibližně na 22 800 korun.
Investor následně byt pronajme za 22 tisíc korun měsíčně bez záloh na energie a služby. Na první pohled se může zdát, že nájemné téměř pokryje hypotéku. Ve skutečnosti ale musí počítat s dalšími náklady.
Předpokládejme, že byt zůstane v každém roce jeden měsíc neobsazený. Investor tak na nájemném vybere 242 tisíc korun ročně. Dalších 30 tisíc korun ročně v našem modelu směřuje na opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí a další náklady, které nese vlastník.
Zbývá také daň z příjmů z pronájmu. Při využití 30procentního výdajového paušálu a 15procentní sazby daně vychází modelová daň přibližně na 25 400 korun ročně. Skutečná daňová povinnost se však může lišit, například při uplatnění skutečných výdajů včetně daňově uznatelných úroků a odpisů.
Po započtení uvedených nákladů a daně zůstane investorovi z nájemného přibližně 186 600 korun ročně. Jenže splátky hypotéky představují téměř 274 tisíc korun.
Majitel tak musí ze svého rozpočtu doplácet zhruba 87 tisíc korun ročně, tedy v průměru přibližně 7 250 korun měsíčně.
To automaticky neznamená, že na investici prodělává. Část hypoteční splátky totiž snižuje samotný dluh, a tím postupně zvyšuje jeho vlastní podíl na hodnotě nemovitosti. Zároveň může růst tržní cena bytu. Ukazuje to ale důležitou věc: investiční nemovitost nemusí ani při pravidelném pronajímání vytvářet kladný měsíční peněžní tok.
Co když stejné peníze investuje do ETF?
Nyní si představme, že se stejný investor rozhodne nemovitost nekoupit. Namísto toho vloží peníze do široce diverzifikovaného akciového ETF, které sleduje například světový akciový trh.
ETF funguje jako investiční fond obchodovaný na burze. Investor prostřednictvím jediného produktu získává podíl v mnoha společnostech, aniž by musel jednotlivé akcie samostatně vybírat.
Pro srovnání použijeme počáteční kapitál 1,9 milionu korun. Ten zahrnuje nejen 1,8 milionu určeného původně na akontaci bytu, ale také 100 tisíc korun, které by v nemovitostní variantě investor vynaložil na pořízení, právní služby a počáteční vybavení.
Současně bude každý měsíc investovat dalších přibližně 7 250 korun. Tedy částku, kterou by jinak v našem modelu doplácel na provoz investičního bytu a hypotéku.
Předpokládejme průměrné roční zhodnocení ETF ve výši šesti procent po průběžných nákladech fondu, s reinvestováním výnosů.
Jde pouze o modelový předpoklad, nikoli o garantovaný výnos. Akciové trhy mohou v jednotlivých letech výrazně růst i klesat a skutečný výsledek ovlivní také měnové kurzy.
Pokud by se ale uvedený scénář naplnil, hodnota investičního portfolia by po deseti letech dosáhla přibližně 4,58 milionu korun.
Investor by přitom nemusel řešit hledání nájemníků, rekonstrukce ani správu nemovitosti. Investiční portfolio by navíc mohl podle potřeby průběžně prodávat, byť v některých obdobích i se ztrátou.
Čtěte také: Máte na účtu volných 100 000 Kč? Tři cesty, jak je letos ochránit
Nemovitost může vydělat více. Rozhoduje jediný předpoklad
Vraťme se k investičnímu bytu. Pokud by jeho hodnota rostla průměrně o tři procenta ročně, po deseti letech by původně šestimilionová nemovitost měla hodnotu přibližně 8,06 milionu korun.
Za stejnou dobu by investor splácením hypotéky snížil zbývající dluh přibližně na 3,43 milionu korun. Rozdíl mezi hodnotou bytu a nesplaceným úvěrem by tak činil zhruba 4,64 milionu. Pokud započítáme také modelové náklady na případný prodej ve výši dvou procent z prodejní ceny, zůstalo by investorovi přibližně 4,48 milionu korun.
Ve srovnatelném akciovém scénáři by přitom vlastnil portfolio za přibližně 4,58 milionu korun. Rozdíl činí jen kolem 100 tisíc korun ve prospěch ETF. Při desetiletém investičním horizontu jde o poměrně malou částku, kterou mohou snadno změnit například jiné úrokové sazby, mimořádná oprava bytu nebo skutečný vývoj akciového trhu.
Ještě důležitější je ovšem citlivost výsledku na růst ceny nemovitosti. Pokud by byt za deset let vůbec nezdražil, po odečtení zbývající hypotéky a modelových nákladů na prodej by investorovi zůstalo přibližně 2,45 milionu korun.
Při dvouprocentním průměrném ročním růstu ceny by šlo přibližně o 3,74 milionu korun. Naopak čtyřprocentní každoroční zdražování by výslednou hodnotu vlastního kapitálu po odečtení dluhu a nákladů na prodej posunulo asi na 5,28 milionu korun. I relativně malý rozdíl tedy v dlouhodobém růstu cen bytů může rozhodnout o tom, která investice bude úspěšnější.
Model je záměrně zjednodušený. Předpokládá neměnné nájemné, provozní náklady i úrokovou sazbu po celých deset let, přestože v praxi se tyto hodnoty mění. Nejde o prognózu vývoje cen bytů nebo akcií. Srovnání také nezahrnuje inflaci, případné mimořádné opravy, individuální daňové úlevy ani všechny náklady obchodování s ETF. Hodnota ETF je uvedena před případnou daní při prodeji částí portfolia, které nesplnily časový test.
Nájemné není čistý výdělek. A rostoucí cena bytu není jistota
Při nákupu investiční nemovitosti bývá jedním z nejčastějších ukazatelů hrubý výnos z nájemného. Ten se vypočítá jako roční nájemné vydělené kupní cenou nemovitosti.
U bytu za šest milionů korun s měsíčním nájemným 22 tisíc korun dosahuje teoretický hrubý roční výnos 4,4 procenta. Tento údaj ale předpokládá nepřetržitou obsazenost a nezapočítává náklady.
Skutečný výnos z pronájmu proto může být výrazně nižší. Ačkoli se nájemné v některých českých městech zvyšuje, automaticky to neznamená, že stejným tempem roste výnosnost investičních bytů. Pokud pořizovací ceny nemovitostí rostou rychleji než nájemné, výnos vzhledem k zaplacené kupní ceně naopak klesá.
Podle Deloitte Rent Indexu se průměrné nabídkové nájemné ve sledovaných lokalitách během druhého čtvrtletí 2026 zvýšilo o 1,2 procenta na 343 korun za metr čtvereční. Mezi jednotlivými městy a lokalitami však existují výrazné rozdíly.
Pro investora je tak zásadní nejen to, kolik za byt zaplatí, ale také jakou část této ceny dokáže každoročně získat zpět prostřednictvím pronájmu.
Mohlo by Vás zajímat: Zpětný odkup akcií (Buybacky) vs. Dividendy
Rozhodovat mohou také daně
Rozdíly mezi oběma investicemi se projevují rovněž při zdanění. U příjmů z pronájmu může fyzická osoba podle Finanční správy využít 30procentní výdajový paušál, maximálně však 600 tisíc korun ročně. Alternativou jsou skutečné daňově uznatelné výdaje, které v některých situacích mohou vycházet výhodněji.
U prodeje investičního bytu pořízeného v současnosti zpravidla platí desetiletý časový test. Pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne deset let a jsou splněny další zákonné podmínky, může být příjem z prodeje osvobozen od daně.
U běžných investic do ETF je situace odlišná. Při splnění tříletého časového testu může být příjem z prodeje cenných papírů osvobozen od daně z příjmů. U pravidelného investování se ovšem doba držby posuzuje pro jednotlivé nákupy samostatně.
Daňové podmínky proto mohou výsledné srovnání ovlivnit, zejména pokud se investor rozhodne svůj majetek prodat dříve, než původně plánoval.
Nepřehlédněte: eToro – Recenze burzy, která nabízí unikátní funkce
Byt, nebo akcie? Odpověď není pro každého stejná
Z modelového výpočtu nevyplývá, že by investice do nemovitostí byly nevýhodné. Ukazuje spíše to, že jejich výnosnost závisí na mnohem větším počtu proměnných, než by se na první pohled mohlo zdát.
Nemovitost může být zajímavá pro investory, kteří chtějí vlastnit konkrétní majetek, dokážou zajistit jeho správu a mají dostatečné finanční rezervy. Hypotéka jim navíc umožňuje využít finanční páku, tedy investovat i s využitím vypůjčených peněz.
Stejná páka ale působí oběma směry. Pokud ceny nemovitostí klesnou, vlastní kapitál investora může ztratit podstatně větší procento své hodnoty než samotný byt.
Akciová ETF naproti tomu nabízejí širší diverzifikaci, jednodušší správu a zpravidla také vyšší likviditu. Jejich nevýhodou jsou cenové výkyvy, které mohou být v krátkodobém horizontu velmi výrazné.
Rozhodující tak nemusí být otázka, která investice historicky vydělávala více, ale spíše to, jaké riziko je člověk ochoten podstoupit, na jak dlouho chce peníze investovat a zda si může dovolit pravidelně doplácet na hypotéku.
A právě v tom spočívá největší poučení. Koupě investičního bytu nemusí být automaticky bezpečnější ani výnosnější než investice do akcií. Stejně jako na burze totiž i na realitním trhu rozhoduje především pořizovací cena, náklady a schopnost investora ustát období, kdy se vývoj neubírá podle očekávání.
Nenechte si ujít: Ozios recenze – Regulovaný broker
Zdroj fotky: Generováno AI (Adobe Stock)
